保定市房地產交易管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為加強城鎮房地產交易管理，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。　　第二條 凡在本市城鎮規劃區依法取得國有土地使用權的范圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應遵守本辦法。　　第三條 本辦法所稱房地產交易管理，包括對房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押、房屋互換以及房地產中介等房地產交易活動的管理。　　第四條 房地產交易應當遵循平等、自愿、誠實、信用的原則。　　第五條 保定市房產管理局負責本市房地產交易的管理工作；市土地管理部門依法對其土地使用權的轉讓、出租、交易等進行權屬管理和監督檢查，辦理土地權屬變更登記。　　第六條 縣（市）房地產行政主管部門負責所轄區內的房地產交易管理工作。　　第七條 建設、規劃、工商、財政、物價、國資、稅務、公安等部門應當按照各自職責，做好房地產交易的管理工作。　　第八條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第二章 一般規定

第九條 從事房地產交易活動，辦理房地產交易手續，當事人應當持有房屋所有權證書、土地使用權證書等合法證件。　　第十條 有下列情況之一的房地產，不得進行交易：　　（一）未依法登記領取權屬證書的；　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；　　（三）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；　　（四）權屬有爭議的；　　（五）已批準實施拆遷的；　　（六）應經國資部門批準而未經國資部門批準的國有房地產； 　　（七）依法收回土地使用權的；　　（八）法律、法規規定不得交易的其他情形。　　第十一條 房產管理部門辦理房地產交易有關手續，應自當事人提交申請并受理之日起30日內辦理完畢。對不符合規定條件的，應當自當事人提交申請之日起10日內作出不予受理的答復，并說明理由。　　第十二條 房地產交易應當簽訂書面合同。　　房地產開發企業、房地產中介機構不得強制使用其制作的格式合同。　　第十三條 實際交易的房屋面積以房屋所有權證的記載為準。 　　第十四條 辦理房地產交易手續，交易當事人應當如實申報房地產交易價格，并按國家有關規定繳納稅費。

第三章 房地產轉讓

第十五條 房地產轉讓是指房地產權利人通過合法方式將其房地產轉移給他人的行為。包括：　　（一）買賣、交換、贈與、繼承、拍賣房地產的；　　（二）以房地產作價投資，注冊為企業資本，房地產權屬發生變更的；　　（三）以土地使用權投資，與他人聯合開發房地產，使房地產權屬發生變更的；　　（四）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；　　（五）以產權調換方式安置被拆遷人房屋的；　　（六）以房地產抵債的；　　(七）按房改規定或優惠政策售房及準予再轉讓的；　　（八）法律、法規規定的其他情形。　　第十六條 房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：　　（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；　　（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房屋所有權證書、土地使用權證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房產管理部門提出申請，并申報成交價格；　　（三）房產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復；　　（四）房產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；　　（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；　　（六）房產管理部門核發轉讓過戶憑證。 　　第十七條 房地產轉讓當事人憑轉讓過戶憑證等證件申請辦理房屋所有權轉移登記手續，領取房屋所有權證書。憑變更后的房屋所有權證書向土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續。　　第十八條 符合轉讓條件，手續齊全的，房產管理部門應在轉讓當事人提出申請之日起15日內辦結轉讓手續。　　第十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：　　（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；　　（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于在建房屋工程的，完成房屋開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。　　第二十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，市、縣土地管理部門報同級人民政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。　　第二十一條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經市、縣人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照有關規定辦理。　　（一）經市規劃行政主管部門批準，轉讓后的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；　　（二）按照國家、省房改規定出售公有住房的。　　（三）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的。　　第二十二條 房地產開發企業出售其建設的商品房，經房地產開發行政主管部門初審后，向市、縣房產管理部門進行登記，領取商品房預（銷）售許可證。領取商品房預（銷）售許可證應當符合下列條件：　　（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證；　　（二）持有建設工程規劃許可證、施工許可證；　　（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25％以上；　　（四）已確定工程進度和竣工日期；　　（五）已與本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議；　　（六）已制定房屋使用公約，并與物業管理企業簽訂了前期物業管理合同。　　銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規定條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。 　　第二十三條 房地產開發企業預售商品房時，應當出示商品房預（銷）售許可證，并于合同簽訂后30日內，向市、縣房產管理部門和土地管理部門申請合同備案登記。　　第二十四條 商品房銷售廣告必須載明商品房預（銷）售許可證的批準文號。 　　第二十五條 房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

第四章 房屋租賃

第二十六條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。　　第二十七條 下列行為視為房屋租賃：　　（一）為各類經濟組織和個人有償提供生產經營服務場所的；　　（二）以聯營等形式將房屋及相關場地的使用權提供他人使用的；　　（三）辦公、生產及其他服務性用房有償提供他人使用的；　　（四）以借用名義將房屋提供他人使用，并直接或者變相收取財物的。　　第二十八條 有下列情形之一的房產，不得出租：　　（一）無合法權屬證件的；　　（二）權屬有爭議的；　　（三）鑒定為危險房屋的；　　（四）已設定抵押，未經抵押權人同意的；　　（五）共有房屋未經其他共有人書面同意的；　　（六）法律、法規規定不得出租的其他情形。　　第二十九條 房屋租賃，當事人在租賃合同簽訂之日起30日內，必須到房屋所在地的市、縣房產管理部門辦理登記備案手續，申領《房屋租賃許可證》。　　第三十條 工商、稅務部門辦理營業執照、稅務登記時，租賃房屋經營的單位或者個人須提交《房屋租賃許可證》，無許可證的，不予核發營業執照，不予辦理稅務登記。　　第三十一條 房屋租賃，使用統一印制的《房屋租賃合同》、《房屋租賃許可證》文本，并實行年審制度。　　第三十二條 經房屋所有權人同意，承租人可以在租賃期內將其承租的房屋轉租給他人，轉租當事人應當按照本辦法第二十八條的規定辦理登記備案手續。　　第三十三條 房屋租賃，當事人必須遵守合同約定的條款。如有違約行為，給對方造成人身、經濟損害的，應當依法承擔民事責任。　　第三十四條 承租人有下列行為之一的，出租人可以提前解除房屋租賃合同，并要求賠償經濟損失：　　（一）利用房地產進行違法活動的；　　（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋及其附屬設備的；　　（三）未經出租人同意，轉租房屋的；　　（四）拖欠租金累計6個月以上的。　　三十五條 出租人有下列行為之一的，承租人可以提前解除房屋租賃合同，并要求賠償經濟損失：　　（一）未按照合同約定維修房屋的；　　（二）干擾、妨礙承租人正常使用房屋的；　　（三）對承租人提出合同約定以外的無理要求的。　　第三十六條 無正當理由提前解除房屋租賃合同的，責任方應當賠償對方因此而造成的經濟損失。　　第三十七條 房屋租賃合同變更、解除、終止的，當事人應當在30日內到房管機關申請辦理登記備案手續，并變更或注銷《房屋租賃許可證》。　　第三十八條 房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋出租的，由土地管理部門將租金中所含土地收益收繳財政。

第五章 房地產抵押

第三十九條 房地產抵押，是指抵押人將其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。　　第四十條 依法取得房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。　　第四十一條 房地產抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂書面抵押合同，并從合同簽訂之日起15日內，持有關證件按房地產抵押管理辦法到有關部門辦理房地產抵押登記。　　第四十二條 下列房地產不得設定抵押：　　（一）無合法權屬證件或權屬有爭議的；　　（二）用于教育、醫療等公共福利性質的房地產，列入文物保護單位的房地產的；　　（三）已依法公告列入拆遷范圍內的房地產；　　（四）被依法查封、扣押或以其他形式限制轉移的房地產。　　第四十三條 房地產抵押期內，抵押人未取得抵押權人書面同意，不得將已抵押的房屋轉讓、出租或者改建、擴建及改變用途。　　第四十四條 房地產抵押期內，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關系即告結束，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權。　　第四十五條 房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結，當事人應當在15日內到原登記部門辦理抵押注銷登記。　　第四十六條 有下列情況之一者，抵押權人可依法處分抵押房地產：　　（一）抵押人未依約清償債務的；　　（二）抵押人死亡而無繼承人或者受遺贈人的；　　（三）抵押人的繼承人或者受遺贈人拒絕履行清償債務義務的；　　（四）抵押人解散、破產或者依法撤銷的。　　第四十七條 在設定抵押時，應由具有資質的房地產評估機構對抵押房地產的價格進行評估，并出具評估報告書。 　　第四十八條 處分抵押房地產所得價款，依下列順序和原則分配：　　（一）支付處分抵押房地產的稅費；　　（二）以行政劃撥方式取得的土地使用權應當繳納的土地使用權出讓金；　　（三）按抵押合同償還債務；　　（四）剩余部分歸還抵押人。　　價款不足清償債務的，抵押權人有權另行追索。

第六章 房屋互換

第四十九條 房屋互換，是指當事人將各自的房屋所有權、使用權連同土地使用權轉移給對方的行為。房屋互換，當事人應當簽訂《房屋互換合同》，并在合同簽訂之日起30日內，持有關證件到房產管理部門辦理房屋互換審核手續后，到土地管理部門辦理土地變更登記手續。　　第五十條 有下列情形之一的房屋，不得互換：　　（一）無合法權屬證件的；　　（二）權屬有爭議的；　　（三）有租賃糾紛的；　　（四）共有房屋，未經其他共有人書面同意的；　　（五）法律、法規規定不得交換的其他情形。　　第五十一條 房屋互換雙方可根據各自房屋面積、結構、用途、環境等因素，在評估的基礎上實行差價換房。

第七章 房地產中介服務

第五十二條 房地產中介服務，是指有資質的企業法人或其他經濟組織，以營利為目的，進行房地產經紀、房地產咨詢、房地產評估等經營活動。　　第五十三條 從事房地產中介業務，應當設立相應的房地產中介服務機構。　　房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。　　設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：　　（一）有符合規定的企業名稱、組織機構和固定的經營場所。　　（二）有相應的注冊資金。　　（三）有具備相應資格的專業人員。從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占50％以上； 從事房地產評估業務的，須有一名以上估價師或三名以上估價員；從事房地產經紀業務的，須有三名以上房地產經紀人。 　　設立有限責任公司、股份有限公司從事房地產中介服務的，還應當符合《中華人民共和國公司法》的有關規定。　　第五十四條 房地產中介服務機構在經營活動中必須遵守下列規定：　　（一）遵守有關法律、法規和政策。　　（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則。　　（三）按照核準的業務范圍從事經營活動。　　（四）按規定標準合理收費和依法繳納稅費。　　（五）按季度向房產管理部門報送業務統計報表。　　（六）接受房管、工商、物價、稅務等部門的指導、監督和檢查。　　第五十五條 房地產中介服務機構到批準機關辦理年審、年檢手續。

第八章 法律責任

第五十六條 對違反本辦法的，由有關部門依照相關法律、法規的規定予以處罰。 　　第五十七條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請行政復議或向人民法院提起訴訟，逾期不申請行政復議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。　　第五十八條 妨礙房產管理部門等管理部門工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　第五十九條 房產管理部門等管理部門工作人員應依法行使職權，對玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章 附 則

第六十條 本辦法自發布之日起施行。凡與本辦法規定不一致的，以本辦法規定為準。

2000年6月8日