玉林市房地產交易管理辦法

第一章總則

第一條為了加強對城市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》等法律、法規、規章的規定，結合全市實際，制定本辦法。　　第二條在本市城市劃規區國有土地范圍內從事房地產交易活動，實施房地產交易管理，應當遵守本辦法。　　地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定交易的，不適用本辦法。　　本辦法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃和房地產中介服務?！　〉谌龡l境內外的公民、法人或者其他組織，可以依法從事房地產交易活動?！　〉谒臈l玉林市房產行政主管部門，負責本行政區域的城市房地產交易管理工作?！　〉谖鍡l房地產交易應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用和憑證交易的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益?！　〉诹鶙l房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。　　第七條房地產交易實行價格評估制度?！　》康禺a價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家、自治區規定的技術標準和評估程序進行?！　〉诎藯l下列房地產不得進行交易：　?、?司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；　?、?市人民政府根據城市建設需要或依法決定收回土地使用權的；　?、?未登記領取權屬證書的；　?、?權屬有爭議、權屬證書與標的物不符或者房屋、土地權利人不一致的；　?、?共有房地產，未經其他共有人書面同意的；　　㈥ 依法公告列入拆遷范圍的；　?、?設定抵押的房地產，抵押權人未書面同意的；　　㈧ 以出讓方式取得土地使用權，未付清土地使用權出讓金或不按出讓合同約定的期限和條件投資開發的；　　㈨ 依法禁止交易的其他情形。

第二章房地產轉讓

第九條本辦法所稱房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。具體包括：　?、?以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；　?、?買賣房屋、交換房地產的；　?、?一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發房地產，而使房地產權屬發生變更的；　?、?因企業被收購、兼并或者合并，房地產隨之轉移的；　?、?以房地產抵債的；　?、?法律、法規規定的其他情形?！　〉谑畻l房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：　?、?房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；　　㈡ 房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；　?、?房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內作出是否受理的書面答復；　?、?房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；　?、?房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；　?、?房地產管理部門核發過戶單。　　第十一條同一房屋產權分割轉讓時，各房屋所有權人按相應的比例占有土地使用權，但同一幢房屋所占用的土地使用權整體不可分割?！　〉谑l以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：　　㈠ 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。　?、?按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！　〉谑龡l以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當報市人民政府審批。經批準轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。經批準可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當將轉讓房地產所獲土地收益按照國家有關規定上繳市財政?！　〉谑臈l商品房預售必須報市房產行政主管部門審批，取 得《商品房預售許可證》方可進行?！　∩唐贩款A售所得款項必須用于有關的工程建設?！　〉谑鍡l房地產轉讓，房地產的共有人、承租人在同等條件下有優先購買權，其中共有權人優先于承租人購買的權利?！　〉谑鶙l納入國有資產管理的公有房地產轉讓，還應當經市國有資產管理部門批準，由拍賣行公開拍賣。　　第十七條實行房地產成交價格申報制度。房地產轉讓價格由轉讓雙方協商議定，向市房產行政主管部門如實申報成交價。申報價格低于評估價格的，應當按評估價格繳納有關稅費?！　〉谑藯l房地產轉讓，當事人應當簽訂書面轉讓合同，合同必須使用建設部、國家工商局規定的規范文本，合同簽訂之日起三十日內到房產管理部門申請房產過戶登記手續，并憑變更后的房屋所有權證書向土地行政主管部門辦理土地使用權屬變更登記。

第三章房地產抵押

第十九條房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償?！　〉诙畻l房地產抵押實行登記制度?！　〉诙粭l房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于合同簽訂之日起三十日內到市房產行政主管部門辦理抵押登記?！　〉诙l下列房地產不得設定抵押：　?、?權屬有爭議的房地產；　　㈡ 用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；　?、?列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；　?、?已依法公告列入拆遷范圍的房地產；　?、?被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；　　㈥ 依法不得抵押的其他房地產。　　第二十三條辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：　?、?抵押當事人的身份證明或法人資格證明；　　㈡ 抵押登記申請書；　?、?抵押合同；　?、琛斗课菟袡嘧C》、《國有土地使用權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；　?、?可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；　?、?可以證明抵押房地產價值的資料；　　㈦ 登記機關認為必要的其他文件。　　第二十四條以共有的房地產抵押的，抵押應當事先征得其他共有人的書面同意。　　以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記?！　〉诙鍡l以已出租的房地產設定抵押權，抵押人在抵押時應當將租賃情況如實告知抵押權人，并書面通知承租人。抵押期間，原租賃關系繼續有效?！　〉诙鶙l同一房地產設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產現值?！　∪舾煞康禺a設定同一抵押權時，該抵押權為不可分擔保物權?！　〉诙邨l抵押的房地產，由抵押人管理、使用和維修，抵押期內抵押人不得擅自處分該房地產?！　〉盅浩趦?，抵押人確需對房屋翻建、擴建或改變用途時，必須取得抵押權人書面同意，對抵押合同的內容作相應變更，并到原登記機關辦理抵押變更登記?！　〉诙藯l抵押的房地產，在抵押期間因國家建設需要拆除、占用的，應由抵押人另外提供擔?；蛘咔鍍攤鶆??！　〉诙艞l有下列情況之一者，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：　　㈠ 債務履行期滿，抵押權人未受清償，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；　?、?抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；　　㈢ 抵押人違反規定擅自處分抵押房地產的；　?、?抵押人被依法宣告解散、破產或者被依法撤銷的?！　∫蛱幏值盅悍康禺a而取得房屋所有權和土地使用權的，應當按規定到市房地產行政主管部門辦理變更登記手續?！　〉谌畻l處分抵押房地產所得款項，應當先繳納以劃拔方式取得土地使用權出讓金的款額后，按下列順序分配：　　㈠ 支付處分抵押房地產的所需費用；　?、?扣繳抵押房地產處分后應繳納的稅費；　?、?償還債務的本息及支付違約金?！　“瓷狭许樞蚍峙浜笫Ｓ嘟痤~，交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分?！　⊥环康禺a設定數個抵押權的，按抵押登記的先后順序清償；同時登記的，按各方債權比例清償。抵押人與抵押權人之間另有約定的，從其約定?！　〉谌粭l房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要處分該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。　　第三十二條因依法處分抵押房地產而取得房屋所有權、其他附著物所有權和土地使用權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到市房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向土地管理部門申請土地使用權變更登記。　　第三十三條設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。

第四章房屋租賃

第三十四條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。　　第三十五條房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃的出租人和承租人雙方應當簽訂書面租賃合同，并于合同簽訂之日起三十日內到市房產行政主管部門登記備案，領取《房屋租賃許可證》，《房屋租賃證》是租賃行為的合法有效憑證?！　∽赓U合同到期，租賃當事人雙方同意延長租賃期限的，應簽訂租賃延期合同，并在合同簽訂之日起三十日內到原登記機關登記備案?！　∽赓U合同提前終止，當事人雙方應在提前終止后三十日內到原登記機關登記備案?！　〉谌鶙l住宅用房的租賃，應當執行房屋所在地人民政府規定的租賃政策?！　∽庥梅课輳氖律a、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金及其他租賃事項?！　〉谌邨l有下列情形之一的房屋不得出租：　　㈠ 未依法取得房屋所有權證的；　?、?司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；　?、?共有房屋未取得共有人同意的；　?、?權屬有爭議的；　　㈤ 屬于違法建筑的；　?、?不符合安全標準的；　?、?已抵押，未經抵押權人同意的；　?、?不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；　?、?有關法律、法規禁止出租的其他情形?！　〉谌藯l房屋所有權人出租房屋的須依法納稅，并應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人使用，并承擔房屋維修責任，租賃合同另有約定的除外。因不能按期交付或及時維修給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任?！　〉谌艞l承租人應當按時繳納租金，愛護并合理使用承租的房地產，不得擅自將房屋轉租、轉借、調換或拆改、擴建、增添。因承租人的過錯損害房屋或造成出租人損失的，由承租人負責修復或者賠償?！　〉谒氖畻l承租人在租賃期限內，與他人互換房屋使用或者將承租房屋轉租給他人的，必須征得出租人書面同意，重新簽訂租賃合同或簽訂轉租合同，并到房屋所在地房產主管部門登記備案。

第五章房地產中介服務

第四十一條房地產中介服務，是指在房地產投資、開發、轉讓、租賃、抵押、權屬登記、物業管理等活動中從事咨詢、估價、經紀等經營活動?！　〉谒氖l凡從事房地產中介服務，應當依法設立相應的房地產中介服務機構?！　》康禺a中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等?！　〉谒氖龡l設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：　?、?有自己的名稱、章程和財務制度；　　㈡ 有固定的服務場所；　?、?有10萬元以上的注冊資金；　　㈣ 從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業大專以上學歷、中級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產估價業務的，需有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的必須有規定數量的房地產經紀人；　?、?法律、法規規定的其他條件?！　〉谒氖臈l設立房地產中介服務機構，應先經房產主管部門資質審查合格，再行辦理工商登記，領取營業執照后，方可以開業從事房地產中介服務?！　》康禺a中介服務機構應當在領取營業執照后的一個月內，到房產管理部門備案?！　〉谒氖鍡l房地產中介服務機構必須履行下列義務：　　㈠ 遵守有關的法律、法規；　?、?遵守自愿、公平、誠實信用的原則；　　㈢ 按照核準的業務范圍從事經營活動；　?、?為當事人保守商業秘密；　　㈤ 按規定標準收取費用；　　㈥ 依法交納稅費；　?、?接受房地產主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。　　第四十六條房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：　?、?索取、收受中介服務合同以外的酬金或其他財物；　?、?以個人名義與委托人進行交易；　　㈢ 同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；　?、?與一方當事人串通損害另一方當事人的利益；　?、?法律、法規禁止的其他行為。

第六章罰則

第四十七條房地產權利人隱瞞房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押及其他禁止交易情況，而進行房地產交易的，其行為無效，并應當承擔由此產生的法律責任?！　〉谒氖藯l房地產交易當事人不按本辦法規定辦理有關登記備案的，由房產主管部門責令限期補辦。拒不補辦的，按國家和自治區有關規定處理。　　第四十九條未取得《商品房預售許可證》而進行商品房預售的，依法查處?！　〉谖迨畻l違反本辦法第二十一條規定，抵押行為無效；違反第二十七條第一款規定，擅自處分抵押房地產的，其行為無效；造成他人損失的，由抵押人負責賠償?！　〉谖迨粭l違反本辦法第四十四條規定 ， 未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由市工商行政主管部門責令其停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，并處以罰款?！　〉谖迨l當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定之日起六十日內向處罰決定的行政機關的上一級機關申請復議，也可以直接向人民法院起訴。對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。　　第五十三條房地產交易發生糾紛，由當事人雙方協商解決；協商不成的，可申請房產主管部門調解，也可向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴?！　〉谖迨臈l房產主管部門工作人員徇情謀私、索賄受賄、違法亂紀的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第五十五條本辦法具體運用中的問題，由市房產管理局負責解釋。　　第五十六條市轄縣可參照執行?！　〉谖迨邨l本辦法自公布之日起施行。