青島市地方稅務局關于進一步加強房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅管理有關問題的通知

青地稅發(fā)(2012)48號

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

為進一步加強房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅的管理，保護納稅人的合法權益，堵漏增收，固本強基，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱《辦法》）等法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)就加強房地產行業(yè)企業(yè)所得稅管理的有關問題通知如下。

一、關于成本對象確定及報備問題

由于房地產行業(yè)開發(fā)產品的特殊性、多樣性、差異性，成本對象作為開發(fā)產品開發(fā)建造過程中各項耗費的承擔者，成本對象的合理確定對于正確劃分成本費用的歸屬、準確核算成本費用、應納稅所得額等方面有著重要意義。成本對象不僅是計稅成本核算的基石，而且提供了最終產品的有關信息，為以房控稅奠定了堅實的基礎。

1、主管地稅機關應當根據(jù)《辦法》26條的規(guī)定，要求房地產開發(fā)企業(yè)在開工前按照《房地產開發(fā)企業(yè)成本對象備案表》（詳見附件1）的格式報備成本對象,據(jù)以掌握房地產企業(yè)開發(fā)產品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評估、檢查等夯實基礎。

2、主管地稅機關應當根據(jù)成本對象的確定原則，結合實際情況，從開發(fā)地點、開工時間、完工時間、產品歸屬、產品結構、產品類型、產品功能、產品用途、產品成本、產品售價等方面對房地產企業(yè)報備的成本對象進行審核，對劃分不合理的應當書面通知企業(yè)重新調整并報備。

3、房地產開發(fā)企業(yè)成本對象一經(jīng)確定并向主管地稅機關報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應向主管地稅機關申請并征得主管地稅機關的同意。申請改變成本對象的，應向主管地稅機關報送規(guī)劃、設計變更批文等資料。

4、主管地稅機關要在本通知下發(fā)后，對轄區(qū)內2008年以后開工截止本通知下發(fā)之日尚未完工的房地產開發(fā)項目的成本對象報備情況進行一次全面自查，對未報備成本對象的，按照上述要求清理。

5、市局將擇機對主管地稅機關成本對象的報備情況進行一次抽查，抽查情況將在全系統(tǒng)進行通報。

二、關于銷售未完工開發(fā)產品的處理問題

房地產開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，并根據(jù)《辦法》第9條規(guī)定按照確定的計稅毛利率計算預計毛利額，并入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

1、主管地稅機關要加強銷售未完工開發(fā)產品收入結轉的管理。主管地稅機關應當按照《辦法》的相關規(guī)定，于企業(yè)年度申報后1月內建立《房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品收入結轉情況臺賬》（詳見附件2），取得銷售未完工開發(fā)產品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完工開發(fā)產品收入結轉的銷售收入額、以前年度轉入本年的尚未結轉銷售收入的預售款、本年銷售未完工開發(fā)產品的預售款、本年調增的計稅毛利額、本年轉為銷售收入的預售款、本年調減的以前年度已調整的計稅毛利額、留待以后年度結轉收入的銷售未完工開發(fā)產品預售款等。

2、主管地稅機關要核實房地產企業(yè)銷售的開發(fā)產品的類型，區(qū)分經(jīng)濟適用房、限價商品房、一般商品房、別墅等產品類型正確適用計稅毛利率。對于不按規(guī)定適用計稅毛利率的，主管地稅機關要及時予以調整。

3、主管地稅機關應當結合第三方信息(如房產主管部門網(wǎng)上備案、預售（銷售）信息，預售資金監(jiān)管信息等)核對其申報的銷售未完工開發(fā)產品情況，核實其銷售未完工開發(fā)產品收入是否全面完整、不同種類的開發(fā)產品適用的計稅毛利率及計算的毛利額是否正確、銷售未完工開發(fā)產品的應納稅所得額的調增調減是否正確等。

4、對于房地產企業(yè)采取隱匿、分解等違法手段少申報、不申報銷售未完工開發(fā)產品收入而導致不繳少繳稅款的，主管地稅機關要依法進行處理。

三、關于完工產品確認的問題

開發(fā)產品完工與否決定了開發(fā)產品成本費用的歸集是否完整，因此對開發(fā)產品是否完工的判定對于房地產行業(yè)企業(yè)所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機關應當根據(jù)《辦法》第3條及國稅函【2010】201號規(guī)定標準，據(jù)實判斷開發(fā)產品是否完工，對于完工產品應當于完工后1月內建立《開發(fā)產品完工情況臺賬一》和《開發(fā)產品完工情況臺賬二》（詳見附件3、4），掌握完工產品成本費用的基本情況以及會計成本與計稅成本的差異。

主管地稅機關應當根據(jù)掌握的信息，判斷房地產企業(yè)開發(fā)產品是否達到完工標準。對于已符合完工條件而房地產企業(yè)沒有在完工年度及時結轉收入和成本并計算應納稅所得額的，主管地稅機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《征管法》及其實施細則的有關規(guī)定對其進行處理。

四、關于收入確認方面的問題

主管地稅機關在房地產企業(yè)收入管理方面，要做好以下幾方面工作：

1、主管地稅機關應當在核實房地產企業(yè)開發(fā)產品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎上，結合開發(fā)產品的售價，核實其計稅收入（包括未完工開發(fā)產品的銷售收入和完工產品結轉的收入）。

2、主管地稅機關在核實銷售收入的過程中，尤其要關注房地產企業(yè)的分離式銷售模式，也即由其他企業(yè)包銷或由其關聯(lián)方銷售開發(fā)產品。主管地稅機關應當調查了解同區(qū)域、同地段、相同或類似開發(fā)產品的同期或大約同期銷售價格，進行對比分析。對于銷售價格明顯偏低的，應當進一步落實原因；沒有正當理由的，主管地稅機關應當依法責令房地產企業(yè)予以調整。

3、主管地稅機關應當從內部和外部收集房地產銷售收入信息資料來加強監(jiān)管。在內部，應當充分運用房地產管理軟件，依據(jù)其記錄的銷售收入明細申報、發(fā)票開具等內容，按照以稅控稅的要求，加強與營業(yè)稅和土地增值稅申報收入的比對分析，對于申報情況存在差異的，主管地稅機關應當列入工作重點，及時予以核查，核實差異原因，區(qū)分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。

在外部，主管地稅機關應當加強與土地、房產、規(guī)劃、建設、價格等相關主管部門的協(xié)作，掌握《青島市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》、《青島市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》、《青島市商品房預售方案管理暫行規(guī)定》、《商品房銷售明碼標價規(guī)定》等部門規(guī)定，從這些部門取得土地面積、開工時間、規(guī)劃建設面積、完工時間、銷（預）售時間、銷（預）售價格、簽約合同、銷（預）售套數(shù)面積、銷（預）售款額等相關信息，利用這些部門的監(jiān)管信息，對比企業(yè)的申報資料，進行分析、核實。

五、關于成本費用方面的問題

房地產企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品符合稅收規(guī)定確認完工條件的，房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品的計稅成本。

1、主管地稅機關要按照《辦法》27條的規(guī)定核查可以扣除的計稅成本內容，對不能扣除的支出要予以剔除。對于可以扣除的支出項目，要核查房地產企業(yè)是否按照報備的成本對象進行歸集與分配以及歸集與分配是否適當。

2、主管地稅機關要依據(jù)行業(yè)間的關聯(lián)關系，加強房地產業(yè)與建安業(yè)“上下游”行業(yè)的比對分析。注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應當要求企業(yè)說明原因。

3、開發(fā)產品成本超過預算，應當要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內，否則主管地稅機關應當核定計稅成本。

4、主管地稅機關要根據(jù)《辦法》32條的規(guī)定強化對房地產企業(yè)預提費用的監(jiān)管，對于發(fā)生預提費用的房地產企業(yè)應當于年度申報后1個月內建立《房地產開發(fā)企業(yè)預提費用臺賬》（詳見附件5），對預提費用進行分析核實，對于不符合規(guī)定條件的預提費用，應當責令企業(yè)及時進行調整，并按照《征管法》的有關規(guī)定進行處理；整個開發(fā)項目完工后，主管地稅機關應對全部預提費用進行清理，對于已預提但實際未發(fā)生的費用按規(guī)定進行稅收處理。

5、主管地稅機關要對房地產企業(yè)的大額成本費用發(fā)票進行專項核查，以房地產企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實業(yè)務及發(fā)票的真實性。同時，要加強與土地增值稅扣除項目的關聯(lián)比對分析。

6、主管地稅機關要根據(jù)市局確定的《建筑安裝工程成本參考表》（詳見附件6），對照房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品實際建筑安裝成本，對于明顯超出房地產開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機關要重點核實，加大管理力度。

六、關于房地產信托融資的扣除問題

房地產信托融資，即房地產企業(yè)與房地產信托基金簽訂投資合同，約定房地產信托基金進入和退出房地產企業(yè)的時間以及房地產企業(yè)在房地產信托基金按約定退出時的股權收購價格，其實質為一種有期限的股權投資，房地產信托基金進入時的成本與退出時的銷售價格之間的差額即其投資收益，同時也是房地產企業(yè)使用房地產信托資金所付出的代價。因此房地產企業(yè)以利息等名義支付給房地產信托基金的代價不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。

七、關于異地開發(fā)的問題

主管地稅機關應當高度關注房地產企業(yè)異地開發(fā)業(yè)務，要求異地開發(fā)的房地產企業(yè)在項目開工前將開發(fā)項目的基本情況向其主管地稅機關報備。主管地稅機關應當將房地產開發(fā)企業(yè)異地開發(fā)的項目按項建檔，掌握異地開發(fā)情況。必要時，函請異地開發(fā)項目當?shù)刂鞴艿囟悪C關協(xié)助調查或到項目開發(fā)地實地調查。主管地稅機關要對比房地產企業(yè)申報資料，重點比對分析其是否包括了異地開發(fā)項目的收入、外地適用的計稅毛利率等，查實不申報或少申報異地開發(fā)項目收入的，主管地稅機關要依法進行處理。

八、關于房地產企業(yè)的日常管理問題

分析近年來房地產企業(yè)的預繳及匯算清繳申報數(shù)據(jù)，房地產企業(yè)的貢獻率較低、虧損面較高等問題比較突出，對此，主管地稅機關要采取分析、約談、評估、檢查等措施，不斷加大后續(xù)管理工作力度，提高房地產企業(yè)所得稅的征管質效。

1、主管地稅機關應當高度重視低貢獻率房地產企業(yè)的管理，對于低于平均貢獻率的甚至貢獻率為零的企業(yè)，要強化評估和檢查等后續(xù)管理措施，找出問題的癥結所在，對于違法行為要依法進行處理。

2、主管地稅機關應當在關注、加強管理較大規(guī)模虧損房地產企業(yè)的同時，更加重視中小規(guī)模虧損房地產企業(yè)，按照《青島市地方稅務局虧損企業(yè)所得稅管理若干規(guī)定》的要求，不斷加強虧損企業(yè)的管理，對于非正常虧損的房地產企業(yè)依法進行處理。通過強化虧損企業(yè)的管理，力爭將正常經(jīng)營的房地產企業(yè)的虧損面降低到合理的水平，提高房地產業(yè)企業(yè)所得稅管理的質量和效益。

二〇一二年五月三十一日