深圳市中級人民法院關于審理房地產糾紛案件的裁判指引

（2011年6月9日深圳市中級人民法院審判委員會全體委員會第2次會議通過 2014年8月28日深圳市中級人民法院審判委員會全體委員會第23次會議修訂）

為正確、及時審理房地產糾紛案件，根據相關法律、司法解釋，結合深圳市兩級法院審判實踐，制定本裁判指引：

一、房屋租賃合同一方當事人請求對方共同辦理合同登記備案手續的，可予支持。

二、承租人為與出租人建立租賃合同關系而支付“入場費”、“建設費”等費用，合同期滿終止或因承租人違約導致合同解除，承租人請求返還前述費用的，不予支持；因出租人違約導致合同解除，且其不能證明該費用已實際用于合同履行，承租人請求返還前述費用的，可視合同履行情況予以相應支持。當事人另有約定的除外。

三、承租人以出租人未向其開具租金發票作為拒付租金抗辯的，對該抗辯不予支持，但當事人另有約定的除外。

四、承租人拖欠租金已符合合同約定的出租人解除合同的條件，但出租人在承租人補交租金后的合理期限內未行使合同解除權，出租人在合理期限屆滿后又主張解除合同的，不予支持。

五、房屋出租后再抵押的，抵押權的實現不影響承租人優先購買權的行使；房屋抵押后再出租的，承租人的優先購買權不得對抗抵押權人。

六、出租人將已出租的房屋抵押后，又與承租人約定延長租賃期限或降低租金標準的，該約定對抵押權人不具有法律約束力。

抵押權人行使抵押權時，因當事人未說明存在延長租賃期限或降低租金標準的約定內容，導致房屋拍賣公告中未公示前述約定的，該約定對競買人不具有法律約束力。

七、當事人為規避稅收征管，在租賃登記備案合同中約定低于真實租金標準的租金條款的，該備案的租金條款無效，租金標準依據雙方真實意思表示認定。

八、當事人約定按租賃房屋面積計付租金，出租人以房屋實際面積大于合同約定面積為由，請求承租人補交相應租金差額的，不予支持；承租人有證據證明房屋實際面積小于合同約定租賃面積，請求出租人退還相應租金差額的，可予支持。

九、當事人出租以出讓方式取得的國有土地使用權，一方當事人以出租人未對土地進行開發為由，請求確認租賃合同無效的，不予支持。

十、當事人在合同法實施前簽訂租賃合同，合同法實施之日起二十年內的租賃期應認定為有效，超過二十年期限的部分無效。

十一、物業服務合同到期后，小區業主委員會既未與物業服務企業續簽合同，也未要求其退出物業服務區域，仍由該物業服務企業為小區提供物業服務，該物業服務企業請求業主參照原物業服務合同約定標準，支付合同到期后繼續服務期間的物業服務費的，可予支持。

十二、住宅小區已有物業服務企業提供物業管理服務，建設單位請求自行管理小區車位、車庫的，不予支持。

十三、買受人在房地產開發企業通知其接收房屋后，以房屋權屬未登記至其名下且其未實際辦理接收手續，作為拒付物業服務費抗辯的，對該抗辯不予支持，但買受人有正當理由拒絕接收房屋的除外。

十四、拍賣人接受法院委托拍賣房產時，未公示或以其他方式明確說明原業主拖欠的物業費、本體維修基金和水電費等費用由競買人承擔的，物業服務企業請求競得人承擔前述費用的，不予支持。

物業服務企業不得以前述費用未支付為由，拒絕為競得人辦理入伙手續或提供物業服務。

十五、出賣人與買受人簽訂的買賣合同中，未明確約定出賣人拖欠的物業費、本體維修基金和水電費等費用由買受人承擔，物業服務企業請求買受人承擔該費用的，不予支持。

物業服務企業不得以前述費用未支付為由，拒絕為買受人辦理入伙手續或提供物業服務。

十六、個別業主起訴房地產開發企業，請求其按《深圳經濟特區物業管理條例》和《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》的有關規定，將首期歸集的專項維修資金劃入行政主管部門指定的物業專項維修資金專戶的，可予支持。

十七、追索物業專項維修資金的案件中，當事人對物業專項維修資金請求權提出訴訟時效抗辯的，對該抗辯不予支持。

十八、業主委員會代表業主，就物權法第七十六條規定的有關物業管理區域內共有和共同管理權利的重大事項提起訴訟的，應當向人民法院提交業主大會的授權決定。

十九、合同約定當事人一方向另一方交付履約保證金、擔保金、押金等，并約定收款一方有權在對方違約時沒收該筆費用，但未約定付款方在對方違約時有權要求雙倍返還該筆費用的，應認定前述費用不具有定金性質，當事人就該費用主張定金權利的，不予支持。

二十、當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致，人民法院應告知當事人可以變更訴訟請求，當事人經釋明后仍不變更的，可駁回其訴訟請求。

二十一、當事人請求對方支付暫計至起訴之日止的利息，人民法院在審理案件時釋明要求其明確是否放棄起訴日之后的利息。如當事人表示不放棄，且其利息請求具有事實和法律依據的，人民法院應判決計付利息至判決確定的本金清償之日。

二十二、當事人要求對方按約支付逾期付款違約金，當事人之間對逾期付款違約金標準沒有約定或約定不明的，人民法院可參照金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。

二十三、本指引與法律、法規或司法解釋不一致的，以法律、法規或司法解釋為準。

二十四、本指引由本院審判委員會負責解釋。

二十五、本指引自印發之日起施行。施行后尚未審結的案件，適用本指引。本院過去的規定與本指引相抵觸的，不再適用。

二十六、本指引內容施行后與新出臺的法律、法規或司法解釋相沖突的，由相關業務部門提出修改意見報本院審判委員會進行修訂。