浙江省土地登記實施細則

第一章 總 則

第一條為了貫徹實施《物權法》和《土地登記辦法》，規范土地登記行為，維護土地交易安全，保護土地權利人及相關當事人的合法權益，結合我省土地登記工作實際，制定本實施細則。

第二條土地登記類型包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記以及更正登記、異議登記、預告登記、查封（預查封）登記和補（換）證登記等。

登記的土地權利包括國有建設用地使用權、國有農用地使用權、集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、集體農用地使用權、土地抵押權、地役權以及其他依法設立的土地權利。

第三條土地登記實行屬地登記原則。縣級以上人民政府國土資源行政主管部門作為土地登記機構負責本行政區域內的土地登記工作。土地所有權、土地使用權設立、變更、注銷登記和更正登記、異議登記、預告登記、查封登記應經同級人民政府批準登記。土地抵押權、地役權和其他依法設立的土地權利的登記由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門批準登記。

第四條土地權利的設立、變更和消滅，由當事人向土地所在地土地登記機構申請土地登記。跨縣級行政區域使用土地的，應當向土地所跨區域各縣級以上人民政府土地登記機構分別申請土地登記。特殊情況下可由所跨區域各縣級以上人民政府土地登記機構的共同上級指定機構辦理。土地登記的前提是權屬合法、界址清楚、面積準確。

第五條下列情形的土地登記，可不經申請由土地登記機構直接予以辦理：（一）因區域地址整體變更引起土地坐落或宗地號等變更的登記；（二）依職權可以進行的注銷登記；（三）依職權可以進行的更正登記；（四）預告登記和異議登記失效、查封登記、查封期限屆滿或法院解除查封的登記；（五）其他可以依法直接予以登記的情形。

第六條土地登記以宗地為基本單元。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。宗地按其所處層面可分為地表宗、地下宗和地上宗。宗地以土地有償使用合同或者土地使用權劃撥決定書（宗地平面界址圖和豎向界限圖）、用地批準文件等相關證明材料為依據并結合實際用地情況劃定。兩個以上土地權利人共同擁有一宗土地的所有權或使用權的，為共有宗地，包括按份共有和共同共有。

第二章 土地登記程序

第七條土地登記的一般程序為：（一）申請；（二）受理；（三）審核批準；（四）注冊登記；（五）核發、變更或注銷土地權利證書。必要時，土地登記機構可以就有關登記事項進行實地查看和公告。

第八條土地登記申請人應當是土地權利合法來源證明中記載的土地權利人或者土地權利合法變動的當事人。按份共有的，各土地權利人可以就擁有的相應份額分別申請土地登記。共同共有的，土地權利人應當共同申請土地登記。共同共有的土地因部分共有人下落不明無法申請登記的，應通過人民法院宣告失蹤或宣告死亡等法定程序確定土地權利的繼承人或代理人后，由繼承人或代理人與其他共有人共同申請登記。

第九條未成年人等限制民事行為能力人、無民事行為能力人的土地使用權，應當由其監護人代為申請登記。

監護人代為申請登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分被監護人土地權利申請登記的，還應當提供經過公證的為被監護人利益的書面保證。

第十條集體土地所有權分別由村集體經濟組織或村民委員會、村內各集體經濟組織、鄉鎮集體經濟組織申請登記。

第十一條當事人申請土地登記，應當根據不同登記事項提供以下申請材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人的合法有效的身份證明（自然人的身份證明，法人和法定代表人資格證明及身份證明等）；（三）土地權屬來源證明；（四）地籍調查表、宗地圖及界址確認表等地籍調查成果資料；（五）有地上建筑物和其他附著物的，應當提交其權屬證明或依據；（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；（七）法律法規和本辦法規定的其他證明材料。

申請人申請土地登記，應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關、單位或相關當事人確認與原件一致的復印件。土地登記申請人應當使用中文名稱或姓名。如提供的證明文件是外文的，應當提供經公證的中文譯本。申請人提供的登記材料中如有港、澳、臺和外國的機構或者其他的境外機構出具的證明文件的，應當按規定辦理公證或者認證。

第十二條申請集體土地所有權登記，應提供相鄰雙方簽字確認的權屬界線范圍以及下列土地權屬來源證明材料：

（1）土地改革時分給農民的證明材料（土地房產所有證等）；

（2）實施1962 年《農村人民公社工作條例修正草案》（六十條）時確定為集體所有的證明材料；

（3）其他可依法確定為農民集體所有的相關證明材料。因歷史等原因無法提交土地權源依據的，應當提交土地權屬來源和權屬演變的書面報告以及具結保證書，并經鄉鎮、村兩級蓋章確認。

第十三條申請土地登記，可以委托經注冊的土地調查登記代理機構。委托代理人申請土地登記時，應當提交授權委托書和代理雙方當事人的身份證明。

境外申請人委托代理人申請土地登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。地籍調查可委托有資質的專業技術單位進行，調查成果應符合地籍調查規范和數據建庫要求。

第十四條涉及多方當事人的土地登記，應當由當事人共同申請。下列情形的土地登記，可由土地權利人單方申請；（一）土地使用權、集體土地所有權總登記和初始登記；（二）因繼承或受遺贈取得土地權利的登記；

（三）依據行政機關、人民法院、仲裁機構等生效法律文書取得土地權利的登記。

（四）商品房、經濟適用房、拆遷安置房、房改房等單套房屋交付過戶的土地變更登記；

（五）名稱、地址、用途或其他土地登記內容變更和項目竣工驗收后的變更登記；

（六）更正登記、異議登記；

（七）土地權利證書的補發或換發；

（八）其他依照法律規定可以由當事人單方申請的情形。

第十五條土地權利人死亡的，辦理土地變更登記時，需提供經公證機構公證的有關遺產繼承證明等材料。

原土地權利人在申請土地登記前死亡的，其合法的繼承人申請土地登記時應提交土地權利合法來源證明、經公證機構公證的有關遺產繼承證明等材料。

第十六條對當事人提供的土地登記申請材料，土地登記機構應予以查驗，并根據需要就有關登記事項以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。需要詢問的應做好詢問記錄。詢問記錄表應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。委托代理人申請土地登記時，詢問記錄表由代理人簽字確認。

第十七條申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容。申請登記材料存在錯誤，可以當場更正的，應當允許申請人當場更正。申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應予以受理，并出具書面憑證。

在土地登記機構將登記事項記載于土地登記簿之前，申請人可以撤回土地登記申請。第十八條土地登記機構受理土地登記申請后，應當及時進行權屬審核。必要時，應進行實地查看和公告。土地登記機構工作人員進行實地查看的，應當制作查看記錄。

第十九條辦理下列土地登記的，應及時在土地登記機構門戶網站、本行政區域范圍內公開發行的報紙或縣級以上人民政府指定的固定場所上予以公告：（一）土地總登記；（二）集體土地所有權初始登記；（三）依職權進行的土地注銷登記；（四）更正登記；（五）補證登記；（六）土地登記機構認為有必要公告的其他登記。公告期限為15 天。申請人和其他利害關系人對公告內容有異議的，應在公告期限內向土地登記機構提出復查申請，提交復查申請書和有關證明材料。土地登記機構收到復查申請書后，應當在10 個工作日內進行復查，并將復查結果書面通知復查申請人。復查申請人以相同的事實和理由重復申請復查的，登記機構不予受理。第二十條經審核符合土地登記要求，土地登記機構應及時辦理注冊登記，核發、變更或注銷土地權利證書。需經人民政府批準的，應經同級人民政府核準后，辦理注冊登記。異議登記、預告登記、注銷登記記載于土地登記簿后，申請人要求出具書面憑證的，土地登記機構應當出具書面憑證。

第二十一條對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

對共同共有的，在土地證書“權利人”欄應填寫全部共有權人（或用等表示，并備注說明），在記事欄中注明“共同共有”和“持證人名稱”。

第二十二條依法辦理土地變更登記、注銷登記或更正登記等，原土地權利證書應當收回而無法收回的，土地登記機構應公告廢止，并在土地登記簿上注明。

第二十三條經審查，有下列情形之一的，土地登記機構應依法作出不予登記的決定，說明理由及依據，并告知申請人享有申請行政復議、提起行政訴訟的權利。

（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規行為尚未處理或正在處理的；（三）未按合同約定繳納全部土地有償使用費的；（四）未能提供法律法規規定的完稅或者減免稅憑證的；（五）不能提供合法有效的土地權屬來源證明、身份證明、其他申請材料的或申請登記的證明文件、調查資料與實地查看情況不一致的；（六）土地權利已被依法征收、沒收或收回，原權利人提出土地權利初始、變更登記申請的；（七）其他依法不符合土地登記條件的。

第二十四條土地登記機構應當在本行政區域內統一建立土地登記簿。土地登記簿以街道（鄉、鎮）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列。

第二十五條土地登記機構應當自受理土地登記申請之日起20 日內，辦結土地登記審查手續。其中土地抵押權、地役權和其他依法設立的土地權利的登記，名稱、地址變更登記，注銷登記等應當在15 日內辦結。

特殊情況需要延期的，經土地登記機構負責人批準后，可以延長10 日。

但需要公告的，公告期限除外。

第三章土地登記類型

第二十六條依法以劃撥方式取得國有土地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件、國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有土地使用權初始登記。新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。

依法以出讓、租賃等有償使用方式取得國有土地使用權的，當事人應當持國有土地使用權有償使用合同和有償使用費繳納憑證等相關證明材料，申請出讓（租賃）等國有土地使用權初始登記。

原劃撥國有建設用地使用權經依法批準轉為出讓、租賃或作價出資、授權經營的，當事人應當分別持國有建設用地使用權出讓（租賃）合同和土地出讓價款（租金）、有關稅費繳納憑證，或作價出資、授權經營等批準文件以及原土地權利證書等相關證明材料，申請相應類型國有土地使用權初始登記。

第二十七條依法納入政府儲備的土地需要登記的，應經市、縣人民政府批準，土地儲備機構可持批準的儲備項目實施方案、有關批準文件等權源證明材料申請國有土地使用權初始登記。

供應已登記發證的儲備土地前，應依法辦理注銷登記，收回土地證書；設有土地抵押權的，應先行解除，并依法辦理土地抵押權注銷登記。

已登記發證的儲備土地屬于政府未供應土地，不能計入供地率考核時的已供土地。

第二十八條農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件等相關證明材料，申請集體建設用地使用權初始登記。

依法使用農民集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地進行農業生產的，當事人可持農用地使用合同等，申請集體農用地使用權初始登記。

第二十九條依法批準取得宅基地使用權的，在房屋竣工后由戶主為代表持有批準權的人民政府的批準用地文件或其他合法權屬證明等材料，申請宅基地使用權初始登記。

第三十條經依法批準明確以地下或地上土地使用權進行開發建設的，當事人可持縣級以上人民政府的批準用地文件或國有建設用地使用權出讓合同、土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請地下或地上建設用地使用權初始登記。

審批文件明確地下連同地表土地使用權開發使用的，將地下空間連同地表作為一個整體確定地表建設用地使用權進行登記。

第三十一條以合法取得的土地使用權設定抵押權的，抵押權人和抵押人應持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料等，申請土地抵押權登記。

以土地使用權進行反擔保的，申請辦理土地抵押權登記還應當提供反擔保合同等材料。

土地使用權抵押按規定需經批準或集體土地所有權人同意的，應提交有關批準文件或該集體土地所有者同意抵押的證明和同意按國家有關規定征收的證明。

同一宗地設定若干抵押權時，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。

第三十二條以土地使用權設定最高額抵押的，抵押權人和抵押人應持“最高額抵押合同”和“一定期間內將要連續發生的債權的合同” 或包含上述兩份合同內容的一份合同文本申請最高額抵押權登記。

辦理土地使用權最高額抵押權登記的，土地登記機構應當將最高債權額、最高額抵押的期間等內容記載于土地登記簿。

第三十三條如在同一宗地上設有多個抵押權，因某個被擔保債權的數額、債務履行期限等發生變更申請抵押權變更登記的，應當提交抵押權順位在后的抵押權人同意變更和對抵押順位重新約定的書面文件。

第三十四條在已經登記的土地所有權、使用權上設立地役權和依法設立其他土地權利的，雙方當事人可持土地權利證書、有關合同等相關證明材料，申請地役權和其他土地權利初始登記。

第三十五條依法登記的土地使用權，因下列情形發生土地權屬變更的，當事人應持原土地權利證書和土地權利轉移協議等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

（一）因轉讓、互換、贈與、繼承或者受遺贈等引起土地使用權變更的；

（二）因土地使用權作價出資（入股）投入到新的企業引起土地使用權變更的；

（三）因合并、分立、企業兼并、破產等原因引起土地使用權變更的；

（四）因企業重組、改制、資產劃轉等引起土地使用權變更的；

（五）因處分抵押財產引起土地使用權變更的；

（六）因依法收購國有土地使用權引起土地使用權變更的；

（七）法律、法規規定的其他情形。其中：涉及劃撥土地使用權或分割轉讓需經批準的，應當提交有關批準文件；涉及房屋產權變更的，應當提交變更后的房屋產權證明或依據；涉及集體建設用地使用權轉移的，應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料；涉及宅基地使用權轉移的，應當提交農村集體經濟組織同意轉移和受讓人符合轉移條件的證明或經公證的繼承房屋的證明材料；抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押土地使用權的，應當提交抵押權人同意轉讓的書面文件、抵押登記證明書等材料。

第三十六條因行政機關、人民法院、仲裁機構等生效法律文書引起土地使用權變更的，由法律文書確定的土地權利人持生效的法律文書、協助執行通知書和原土地權利證書等申請土地使用權變更登記。原土地權利證書無法收回的，可根據第二十二條執行。

第三十七條因依法收回部分土地使用權引起土地使用權變更的，當事人應當持原土地權利證書和收回土地使用權相關證明文件等申請剩余部分土地使用權變更登記。

因集體土地部分依法被國家征收或經依法批準土地置換、調整等引起土地所有權變更的，當事人應當持原土地權利證書和依法被征收或土地準予置換、調整的相關證明材料等，申請集體土地所有權變更登記。

第三十八條土地用途經依法批準發生變更的，當事人應當持原土地權利證書和有關批準文件等，申請土地用途變更登記。

土地用途變更需要重新簽訂土地出讓合同、補繳土地出讓價款的，當事人還應當提交相關證明材料。

第三十九條土地權利人名稱（或姓名）、地址（住所）發生變化的，當事人應當持原土地權利證書和名稱（或姓名）、地址依法變更的證明材料等，申請名稱、地址變更登記。

第四十條建設項目竣工驗收后，當事人應當持原土地權利證書和已通過建設項目土地驗收的證明材料等，申請土地使用權變更登記。

房地產建設項目（包括商品房、拆遷安置房、經濟適用房等）竣工后，當事人應當持原土地權利證書、有關房地產建設項目驗收證明材料以及有合法依據的每套房屋的建筑面積等，以宗地內房屋基本單元為單位申請土地使用權變更登記。

因土地使用條件等其他登記內容發生變更或宗地分割、合并的，當事人應當持原土地權利證書和有關批準文件等，申請土地使用權變更登記。

第四十一條因地上建筑物、構筑物依法批準重建、改建、擴建引起已登記的內容發生變化的，當事人應當在重建、改建、擴建項目竣工后，持原土地權利證書和有關重新辦理的規劃、用地批準文件及土地驗收證明等，申請土地使用權變更登記。

第四十二條土地抵押權、地役權和其他依法設立的土地權利內容發生變更，申請變更登記的，當事人應當提供原土地權利證書和有關變更協議及相關證明材料。

第四十三條因依法收回土地使用權、依法征收農民集體土地或因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未申請辦理注銷登記的，土地登記機構可直接予以辦理注銷登記。

因下列情形致使土地權利消滅的，原土地權利人應當在土地權利消滅之日起15 日內持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。當事人未按規定申請注銷登記的，土地登記機構可責令當事人在15 日內辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可依法辦理注銷登記。

（一）因自然災害造成土地權利消滅的；（二）非住宅國有土地使用權出讓或者租賃期滿，應申請續期而未申請續期或者申請續期未獲批準的；（三）已登記的土地抵押權、地役權和其他土地權利終止的；（四）法律、法規、規章規定應當注銷登記的其他情形。土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿或土地抵押權已終止的外，土地登記機構不得直接注銷土地使用權抵押登記。

第四十四條土地登記后，土地登記機構發現土地登記簿記載的事項確有錯誤或有下列情形之一的，應當書面通知當事人在15 日內持原土地權利證書申請更正登記；當事人逾期不申請辦理的，土地登記機構可啟動更正登記程序，報經縣級以上人民政府批準后，更正土地登記簿記載的錯誤事項或更正（撤銷）已核準的登記。

（一）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記的；

（二）依據已發生法律效力的文書，認定當事人對土地不擁有合法權利的；

（三）因登記機構工作人員疏忽造成登記不當的；

（四）登記機構認為有充分的證據證明確實需要更正的；

（五）法律、法規、規章規定應當更正登記的情形。

第四十五條土地登記權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料等，申請更正登記。

利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持證明登記確有錯誤的相關材料等，申請更正登記。

第四十六條利害關系人申請更正登記，登記權利人同意更正的，土地登記機構審查認為更正依據充分的，可依法辦理更正登記；登記權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

異議登記申請人在異議登記之日起15 日內提起訴訟，人民法院予以受理的，應將起訴文書和受理證明材料等提交土地登記機構進行備案。

異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定抵押權等。

第四十七條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：（一）異議登記申請人在異議登記之日起15 日內未起訴或未向登記機構提供起訴證明材料的；（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的；（四）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求作出判決、裁定的法律文書已生效的。異議登記失效后，異議登記申請人或者土地登記權利人未按要求申請注銷異議登記的，土地登記機構可直接注銷異議登記。異議登記注銷或失效后，原異議登記申請人就同一事項再次提出異議登記申請的，土地登記機構應當不予受理。

第四十八條當事人依法簽訂土地使用權轉讓協議約定將來某一時間獲得相應土地使用權的，可以按照約定持土地使用權轉讓協議等相關證明材料，申請預告登記。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地使用權登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第四十九條人民法院依法查封或預查封土地權利的，土地登記機構應當根據已發生法律效力的文書，以及協助執行通知書、有效證件等，辦理查封登記。

兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封或預查封的，土地登記機構應為首先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封或預查封登記手續，對后送達的人民法院辦理輪候查封登記。

第五十條在處置查封土地時，查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排序在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排序在后的輪候查封自動轉為查封。

已依法辦理查封登記的，當事人申請土地使用權變更或抵押權、地役權和其他土地權利登記，土地登記機構應當不予受理。

查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封登記失效，土地登記機構應當注銷查封登記。

第五十一條土地權利證書嚴重污損、毀壞或記事欄記載已滿的，土地登記權利人應當及時向原土地登記機構提出換證申請。

土地權利證書遺失、滅失的，土地登記權利人應在當地主要媒體上刊登土地權利證書遺失、滅失聲明15 天后，持刊登聲明、遺失、滅失原因的書面說明和承擔法律責任的具結保證書等，向原土地登記機構提出補證申請。

土地登記機構受理換證、補證申請后，應當及時進行審核，補證登記應予以公告，經原批準機關批準后記載于土地登記簿，并予以換發或補發土地權利證書。

換（補）發的土地權利證書上應當注明“換（補）發”字樣和原土地證號。

第四章監督管理

第五十二條土地登記人員實行持證上崗。

第五十三條土地登記機構應當以適當方式向社會公布土地登記的條件、程序、期限、收費標準等，方便申請人，并自覺接受監督。

第五十四條土地權利人、利害關系人可以依法查詢土地登記結果。查詢行為不得危及國家安全、公共安全、經濟安全和社會穩定。土地登記原始資料，包括土地權屬來源證明文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖等可依照下列規定查詢：（一）土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料;（二）土地登記代理機構有權查詢與其代理宗地直接相關的原始登記資料；（三）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料。查詢土地登記資料，查詢人應提供有效身份證明，并提出書面申請，明確查詢內容和目的。

第五十五條土地登記機構應當加強地籍管理信息系統和數據庫建設，完善土地登記簿，逐步實現信息共享和異地查詢。

第五十六條根據實際情況需要，經同級人民政府批準，土地登記機構可在本行政區域范圍內組織開展土地權利證書查驗，及時更正違法或者不當的土地登記，但不得以土地權利證書查驗的名義進行重復登記。

第五章附則

第五十七條本細則由浙江省國土資源廳負責解釋。

第五十八條本細則自2010 年3 月1 日起施行。原《浙江省土地登記辦法實施細則》同時廢止。