貴陽市城市房地產管理辦法

第一章　總則

第一條　為加強城市房地產管理，合理利用國有土地，保障房地產權利人的合法權益，維護房地產市場的正常秩序，促進城市建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規、結合本市實際，制定本辦法。

第二條　凡在本市城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，均適用本辦法。

第三條　在本市依法取得國有土地使用權和房屋所有權的單位或者個人，必須依法到市、縣（市）人民政府土地行政管理部門登記，辦理土地使用權證書，到市、縣（市）人民政府房產行政管理部門登記，辦理房屋所有權證書。

具有國有土地使用權證書、房屋所有權證書的房地產受法律保護。

第四條　市人民政府土地行政管理部門、房產行政管理部門、建設行政管理部門應當按規定的職權，各司其職，密切配合，管理全市房地產工作。

市人民政府土地行政管理部門主管全市土地使用權出讓工作，對土地使用權轉讓、出租、抵押、終止等進行權屬管理和監督檢查。市人民政府房產行政管理部門主管全市房地產轉讓、抵押及房屋租賃的經營管理工作，對房屋進行權屬管理。市人民政府建設行政管理部門主管全市房地產開發管理工作。

縣（市）人民政府土地行政管理部門、房產行政管理部門、建設行政管理部門按照規定的管理權限和本級人民政府的職責劃分，負責其行政區域內的房地產管理工作。

城市規劃、工商行政管理等部門按照各自職責，協同做好本市房地產管理工作。

第五條　房地產管理的有關機關必須嚴格依法行政，提高辦事效率，切實保障房地產權利人的合法權益。

房地產權利人依法辦理各種手續，房地產管理的機關必須按規定的時限予以辦結。

房地產管理中的各項收費項目和收費標準，按有關規定報省物價、財政部門批準后執行。

第二章　房地產開發用地

第一節　土地使用權出讓

第六條　土地使用權出讓，由市、縣（市）人民政府土地行政管理部門會同計劃、規劃、建設、房產行政管理部門制定土地使用權出讓計劃和方案，報市、縣（市）或者市以上人民政府批準后組織實施。

集體土地未經依法征為國有，其土地使用權不得出讓。

第七條　土地使用權出讓，可以采取招標、拍賣或者雙方協議方式；商業、旅游業、娛樂業、豪華住宅等用地，必須采取招標、拍賣方式。

第八條　土地使用權招標出讓程序：

（一）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門根據批準的土地使用權出讓方案，發布招標公告；

（二）投標者向市、縣（市）人民政府土地行政管理部門領取招標文件，繳納保證金；

（三）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門會同規劃、建設、房產等有關管理部門進行開標、評標、決標，并在決標之日起7日內向中標者發出中標通知書，向未中標者退還投標保證金（不計利息）；

（四）中標者在接到中標通知書之日起10日內與市、縣（市）人民政府土地行政管理部門簽訂土地使用權出讓合同。超過期限，取消其中標權，投標保證金不予退還，另行組織招標。

第九條　土地使用權拍賣出讓程序：

（一）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門根據批準的土地使用權出讓方案，發布土地使用權拍賣公告；

（二）競投者按拍賣公告規定的時間，到市、縣（市）人民政府土地行政管理部門競投登記，領取有關文件，并繳納保證金；

（三）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門按公告規定的時間、地點主持拍賣，競得者當場與市、縣（市）人民政府土地行政管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規定交付定金；

（四）拍賣后5日內市、縣（市）人民政府土地行政管理部門向其他競投者退還保證金（不計利息）。

第十條　土地使用權協議出讓程序：

（一）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門向有意受讓人提供經批準出讓地塊的必要資料；

（二）有意受讓人在規定時間內向市、縣（市）人民政府土地行政管理部門提交土地開發建設方案、計劃、資信證明等有關文件；

（三）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門對有意受讓人提交的文件資料進行審核論證，在15日內作出答復；

（四）市、縣（市）人民政府土地行政管理部門與有意受讓人協商一致后，雙方簽訂土地使用權出讓合同，并由受讓人交付土地使用權出讓金總額20％的定金。

第十一條　以協議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低于基準地價。

第十二條　土地使用者從簽訂土地使用權出讓合同之日起60日內，必須支付全部土地使用權出讓金。

未按照前款規定支付土地使用權出讓金的，土地使用者所交定金不予退還，土地行政管理部門有權依法解除合同，并可請求違約賠償。

土地使用者按照本條第一款規定已支付全部土地使用權出讓金，土地行政管理部門未按合同約定提交土地的，土地使用者有權解除合同，由土地行政管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可請求違約賠償。

第十三條　以出讓方式取得土地使用權的土地使用者，應當持土地使用權出讓合同、繳納土地使用權出讓金憑證，向土地行政管理部門申請登記，領取土地使用權證書。

第十四條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，由土地行政管理部門按土地使用權出讓金的10％至20％征收土地閑置費。滿二年未動工開發的，由土地行政管理部門報請市、縣（市）人民政府批準，無償收回土地使用權。

第十五條　土地使用者確需改變土地用途的，必須取得出讓方和城市規劃行政管理部門同意，重新簽訂土地使用權出讓合同或者變更協議，辦理變更登記，換領土地使用權證書。

第十六條　國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據城市規劃和社會公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回，并根據土地使用者使用土地實際年限和開發土地實際情況給予相應的補償。

第十七條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年向土地行政管理部門申請續期，除根據城市規劃和社會公共利益需要收回該幅土地的外，應當予以批準。經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節　土地使用權劃撥

第十八條　下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、郵電、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第十九條　劃撥土地使用權的程序：

（一）申請用地者向土地行政管理部門提出申請；

（二）土地行政管理部門報請縣級以上人民政府批準；

（三）申請用地者依法支付補償、安置等費用；

（四）到土地行政管理部門領取建設用地批準文件，辦理土地登記手續，申領土地使用權證書。

第二十條　以劃撥方式取得土地使用權后未按規定進行建設的，參照本辦法第十四條的規定處理。

第二十一條　土地使用者如需改變土地用途。必須依法申報，經批準后，持批準文件向土地行政管理部門申請變更登記，換領土地使用權證書。

第三章　房地產開發

第二十二條　房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十三條　設立房地產開發企業，必須依法申請取得資質證書。

第二十四條　在本市從事房地產開發的企業，必須到所在地縣級以上人民政府建設行政管理部門辦理備案手續，檢驗下列證明文件：

（一）資質證書；

（二）營業執照；

（三）法定代表人及總經理的任職文件、個人資料；

（四）經濟、技術、財務、統計人員的資格證書、任職文件、聘用合同；涉外房地產開發企業，還應當提交外商的有關材料。

第二十五條　建設行政管理部門組織有關部門對項目的規劃設計、建設期限、基礎設施配套建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》。

房地產開發企業必須按照《房地產開發項目建設條件意見書》實施綜合開發、配套建設，并將房地產開發項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對其開發經營活動的審查、批準和處理的意見，定期送建設行政管理部門備查。

第二十六條　房地產開發項目竣工驗收后，開發建設單位應向建設行政管理部門提出綜合驗收申請。未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得交付使用。

建設行政管理部門應當組織有關部門按照《房地產開發項目建設條件意見書》載明的內容進行項目綜合驗收。

第四章　房地產交易

第一節　房地產轉讓

第二十七條　房地產轉讓，雙方當事人應當簽訂書面合同，轉讓合同應當載明土地使用權取得的方式。

第二十八條　房地產交易當事人進行房地產轉讓時，須持有居民身份證（或者法人資格證）、房屋所有權證書和土地使用權證書，涉及下列情形的，還須提交相應文件：

（一）房地產開發企業轉讓商品房，須持《商品房登記注冊證》；

（二）機關、團體、部隊、企事業單位購買私有房屋，須提交縣級以上人民政府批準文件；

（三）行政、企事業單位轉讓房地產，須提交主管部門、國有資產管理部門批準文件。

第二十九條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，必須符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額25％以上（不含土地使用權出讓金），屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

第三十條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，須經市、縣（市）人民政府批準，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照規定向土地行政管理部門繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，市、縣（市）人民政府決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益交土地行政管理部門。

第三十一條　符合本辦法第二十八條、第二十九條、第三十條規定的房地產權利人，須持規定證件、批準文件和雙方簽訂的轉讓合同向房產行政管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向土地行政管理部門申請土地使用權變更登記，更換或者更改土地使用權證書。

第三十二條　有下列情形之一的房地產，不得轉讓：

（一）建設拆遷公告范圍內的；

（二）設有他項權利的；

（三）法律、法規規定不得進行轉讓的。

第三十三條　轉讓已出租的房地產，出租人應當提前3個月書面通知承租人。

第三十四條　共有房地產轉讓，必須經共有人簽訂書面協議或者持有共有人書面委托書及公證文書，在同等條件下，共有人有優先購買權。

第三十五條　商品房預售，預售人應當向縣級以上人民政府房產行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。辦理商品房預售許可證，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％（不含土地使用權出讓金），并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）拆遷安置達到規定要求。

第三十六條　預售商品房，預售人與購房者必須簽訂書面合同。商品房預售合同應當載明下列內容：

（一）房屋面積、坐落位置、界限并附圖；

（二）土地使用的面積和年限；

（三）房屋的用途、價格；

（四）預售款交付辦法和房屋交付使用日期；

（五）違約責任；

（六）合同糾紛的處理方式。

預售人應當在合同簽訂之日起30日內到縣級以上人民政府房產、土地行政管理部門登記備案。

第三十七條　商品房預購人再行轉讓預購的商品房，按國家有關規定辦理手續。

第二節　房地產抵押

第三十八條　房地產抵押；當事人應當簽訂書面合同。有下列情形之一的房地產，不得設定抵押權：

（一）無房屋所有權證書、土地使用權證書，或者權屬有爭議的；

（二）建設拆遷公告范圍內的；

（三）司法、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）依法宣布收回土地使用權的；

（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（六）商品房屋已經預售的；

（七）法律、法規規定不得進行抵押的。

第三十九條　按份共有的房地產抵押，僅限于抵押人所有的份額。預購的商品房抵押，應當按不高于已付款金額設定抵押權。

第四十條　抵押已出租的房地產，抵押人應當如實告知抵押權人，并書面通知承租人。抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續有效。

第四十一條　設定抵押權的房地產的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中向縣級以上人民政府土地行政管理部門繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人方可優先受償。

第四十二條　房地產抵押合同簽訂并登記后，土地上新增的合法房屋，不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四十三條　房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權抵押的，雙方當事人應當從抵押合同簽訂之日起6O日內持抵押合同、土地使用權證書和房屋所有權證書到縣級以上人民政府房產行政管理部門申請抵押登記，并到土地行政管理部門備案。抵押期滿，雙方當事人應當到縣級以上人民政府房產行政管理部門辦理的注銷登記，到土地行政管理部門備案。

成片開發的土地，形成工業用地或者其他建設用地條件的抵押，雙方當事人應當從抵押合同簽訂之日起6O日內，持土地使用權證書到縣級以上人民政府土地行政管理部門辦理抵押登記，并到房產行政管理部門備案。

房地產抵押期滿，需要續期的，應當重新辦理登記。

因處分抵押房地產而獲得土地使用權和房屋所有權的，應當按本辦法第三十一條的規定辦理變更登記。

第三節　房屋租賃

第四十四條　房屋租賃，出租人與承租人應當簽訂書面合同，約定租賃期限、用途、價格、修繕責任、糾紛解決方式以及雙方的權利和義務，并在合同簽訂后3O日內向縣級以上人民政府房產行政管理部門登記備案。

第四十五條　有下列情形之一的房屋，不得租賃：

（一）無房屋所有權證書的；

（二）托管的房屋未經房屋所有權人委托出租的；

（三）建設拆遷公告范圍內的；

（四）不能保證居住、使用安全的；

（五）共有房屋未經其他共有人書面同意的；

（六）已經抵押，未經抵押權人同意的；

（七）法律、法規限制出租的。

第四十六條　承租人在租賃期限內，經出租人書面同意，可將承租的房屋轉租、改變用途以及與他人聯營、互換，但必須與出租人簽訂補充協議，向縣級以上人民政府房產行政管理部門備案。

第四十七條　房屋產權人以營利為目的，出租以劃撥方式取得土地使用權的房屋，租金中所含土地收益由縣級以上人民政府土地行政管理部門收交財政。法律、法規另有規定的，從其規定。

出租以出讓方式取得土地使用權的房屋或場地，發生土地增值的，增值的土地收益由縣級以上人民政府房產行政管理部門按有關規定收交財政。

第四十八條　有下列行為之一者，出租人有權解除合同：

（一）承租人未經出租人同意將所承租的房屋轉租、改變用途或者與他人聯營、互換使用的；

（二）承租人利用所承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的；

（三）承租人累計6個月不交租金的；

（四）承租人擅自改變房屋結構的。

承租人不違反法律、法規和前款規定的，出租人不得單方解除租賃合同。

第四節　中介服務

第四十九條　設立房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀等中介服務機構，應當到工商行政管理部門申請營業登記，領取營業執照后，方可開業。

第五十條　設立房地產中介服務機構，必須具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第五十一條　對房地產價格評估人員實行資格認證制度。

房地產價格評估人員必須經市以上人民政府確定的有關管理機關考核認證，取得資格。

第五十二條　國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估必須由依法設立的房地產價格評估機構和取得資格的房地產價格評估人員進行。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開和科學的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照本市的市場價格進行評估。

第五十三條　中介服務機構必須依法從事經營活動，并按規定向市房產、土地、工商行政管理部門報送報表，接受監督檢查。

第五十四條　國家實行房地產成交價申報制度。房地產交易當事人對交易價格不得瞞報或者作不實申報。房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

第五章　法律責任

第五十五條　違反本辦法規定，未經批準或者越權批準出讓土地使用權的，由市、縣（市）人民政府土地行政管理部門按非法占地和越權批準行為依法查處，越權批準的文件無效，由此造成的損失由越權審批的機關承擔。

第五十六條　違反本辦法第二十九條規定的，由市、縣（市）人民政府土地行政管理部門依法收回土地使用權，沒收違法所得，可并處每平方米10元以上50元以下罰款。

第五十七條　違反本辦法第二十一條、第三十條、第四十七條第一款規定的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門責令補繳土地使用稅費、土地出讓金和土地收益金，沒收違法所得，可并處每平方米10元以上50元以下罰款。

第五十八條　違反本辦法第二十六條一款的，由縣級以上人民政府建設行政管理部門責令限期改正，并處以5000元至50000元罰款。

第五十九條　違反本辦法第三十二條規定的，其轉讓無效，并由市、縣（市）人民政府房產行政管理部門沒收違法所得，并處以違法轉讓價款總額1％至2％的罰款。

第六十條　違反本辦法第三十五條規定的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可并處售價總額1％至2％的罰款。

第六十一條　違反本辦法第三十一條、第四十三條規定的，由受理登記的機關責令限期改正，可并處100元以上500元以下罰款。

違反本辦法第三十六條第二款規定的，由受理登記的機關責令限期改正，并處以交易額1％至5％的罰款。

第六十二條　違反本辦法第四十七條第二款規定的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門責令限期改正，沒收違法所得，可并處違法所得50％至100％的罰款。

第六十三條　違反本辦法第五十三條不按規定報送報表的，由有關部門責令限期改正；逾期不改正的，按國家統計法律、法規規定處理。

第六十四條　違反本辦法第五十四條規定的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門對轉讓雙方當事人各處以隱瞞額50％至100％的罰款。

第六十五條　拒絕、阻礙房地產行政管理人員依法執行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十六條　有關房地產管理的國家機關工作人員玩忽職守、索賄受賄、濫用職權、徇私枉法的，由其所在機關或者上級主管部門給予行政處分或者處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十七條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴。逾期既不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第六章　附則

第六十八條　本市城市規劃區外的國有土地使用權出讓、劃撥、房地產開發、房地產交易、房地產管理，參照本辦法執行。

第六十九條　房地產交易價格，屬政府定價的部分，由市人民政府物價管理部門會同房產行政管理部門制定，報市人民政府批準執行。

基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，由市人民政府土地行政管理部門和房產行政管理部門測算，報市人民政府定期公布。

第七十條　依照國家房改政策購買的房屋轉讓、抵押和租賃，按房改規定辦理。

第七十一條　市人民政府可根據本辦法制定具體規定。

第七十二條　本辦法自公布之日起施行。

貴陽市人大常委會