建設部房地產業司《加強房地產管理、深化改革房地產企業經營機制的若干意見》

隨著我國經濟體制改革的深入發展，房地產業作為一個重要的產業部門正在興起，發展很快。為了適應房地產業改革和發展的需要，通過各種形式搞活房地產業，為國家創造財富，為用戶優質服務，現就改革房地產體制，加強房地產管理，深化改革房地產企業經營機制提出以下意見：
一、改革房地產管理體制，實行政企分開
　　1．建立、健全房地產行政管理機構。各省、自治區建設廳、建委應設立房地產管理分局(所)。
　　2．各級房地產管理局是同級人民政府行使房地產管理的職能機構，其主要職能是貫徹黨和國家的房地產法規、法令和政策。房地產管理機構要由過去的直接管理轉為宏觀管理。充分發揮房地產管理機構的規劃、指導、組織、協調、監督、服務作用。
　　3．依照所有權和經營權分離的原則，房地產管理機構要用經濟合同形式確定與經營單位之間的責、權、利關系。
　　企業對國家授予其經營管理的財產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
　　4．房地產行業中的各種經營單位，包括房地產開發、經營，房屋修建，建材生產及供應等單位，要積極創造條件，逐級由事業單位轉為企業，新組建的應一律實行企業經營。
　　房地產交易所、科研所以及設計所等單位，要實行事業單位企業化管理，辦成獨立核算、自負盈虧的經濟實體。
二、增強企業活力，發揮房地產企業的經營機制作用
　　1．要推行企業經營承包責任制，搞好企業內部的配套改革。對公有房屋可實行個人租賃管養承包、集體租賃經營承包、集體專項承包、百元產值利潤工資含量包干制度等經營承包方式。
　　房地產管理局可試驗通過選聘、考聘、招標等競爭方式確定所屬經營單位的經營承包者。承包基數和比例，定額和取費標準，均應由各地房地產主管部門根據當地平均先進水平科學地確定，并嚴格考核、檢查、驗收制度。
　　加強企業管理基礎工作，各類房地產企業應逐步推行標準化管理，建立、健全各項規章制度。努力達到工作有程序、管理有規范、核算有論據、考核有指標。
　　2．改革企業內部的分配制度，有效地調動職工的積極性。企業的內部分配與企業的經濟效益掛鉤。企業可以按照國家工資改革的原則，試行多種形式的工資制度和獎金分配辦法。
　　3．企業應逐步實行勞動優化組合，建立企業內部待業制、聘用制、除名、辭退、解聘等用工制度。
三、搞活房地產經營
　　1．大力開辟第三產業用房。房地產管理部門和房屋所有權單位，要有計劃地把臨街、繁華地區的房屋、場地，開發改造為營業性用房，租賃給企業或個人，或以聯營等形式開辦工商服務業。新開發的鋪面房可以實行協議租金、合股分成等。
　　承租工商用房者轉租柜臺、櫥窗等，應向原房屋所有權者交納協議租金。
　　2．房地產企業可以開展房地產吞吐業務。對一些買進的房屋進行裝修，提高使用價值，再行出售；也可以在有關規定范圍內經營房地產吞吐。
　　3．房地產企業可接受機關、團體、企事業單位、個人及中外合資或外商企、事業等單位委托，開展綜合托管、單位托管等多種形式的信托代管業務。
　　4．搞好企、事業用房的擴建。結合房屋維修，對那些經營較好，有資金，需要擴建用房的單位，吸收其資金，有條件地為其擴建房屋。凡屬直管公房，房屋擴建后應行新房新租。
　　5．抓好以住房小修養護為主的各項服務。積極開展便民有償服務活動，為民排憂解難，不斷提高房地產行業的社會信譽和企業的經濟收益。
　　6．一業為主，多種經營。以房地產業為主，開辦各種工業、商業、服務業等。搞活經營，增加收入。
　　7．利用房地產優勢，開展多種形式的橫向經濟聯合或合股經營。
　　8．房地產企業開展房地產經營獲得的收益，除按規定交納稅費和上交主管局一部分外，其余部分企業有權按規定自行支配，任何部門和個人不得隨意抽調。
四、改革工商用房租金和機關、事業單位用房租金
　　工商企業用房要逐步實現按商品租金的八項因素(折舊費、管理費、維修費、稅金、利息、利潤、保險費和土地使用費)計租。承受能力較低的城市，可先按五項因素(折舊費、管理費、維修費、稅金、利息)加環境費計租。對政策性虧損企業和微利企業，可給予一定時間的減、緩照顧，但應從嚴掌握。機關、事業單位的房屋，應按五項因素計租。
五、企業必須堅持在建設社會主義物質文明的同時，建設社會主義精神文明，切實加強思想政治工作
　　企業的思想政治工作要能夠適應新形勢、新任務的需要，在內容和方法上不斷有創新，牢固地樹立起“為住戶服務，對住戶負責”的職業道德觀念，開展優質服務，創造一流經營、管理水平。切實杜絕以權謀私、吃拿卡要等不正之風。
　　加強對職工的法制教育、科學文化教育和業務培訓。企業應采取脫產、半脫產、業余等多種形式，對職工進行文化科學技術教育和技術業務培訓，提高職工的生產技術水平，建設有理想、有道德、有文化、有紀律的職工隊伍。