徐州市城市房地產抵押辦法

第一章總則

第一條 為加強房地產抵押管理，保障當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《江蘇省土地管理條例》、《徐州市城市房地產交易管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。　　第二條 在本市城市規劃區內以建設在國有土地之上的房地產設定抵押的，適用本辦法。　　第三條 本市實行房地產抵押登記制度。依法設定的房地產抵押權受法律保護。

第二章抵押的設定

第四條 下列房地產可以設定抵押：　　(一)依法取得所有權的房屋及其占用的土地使用權；　　(二)依法取得但尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權；　　(三)依法取得的房屋期權；　　(四)其他可以依法抵押的房地產。　　以尚未建有房屋及其他地上定著物的劃撥土地使用權抵押的，按照法律、法規的有關規定執行。　　第五條 下列房地產不得設定抵押：　　(一)權屬不明或者有爭議的房地產；　　(二)未依法登記領取權屬證書的房地產；　　(三)被確定作為文物保護的建筑物；　　(四)依法公告列入城市房屋拆遷范圍的房地產；　　(五)被依法查封、扣押、監管或者依法以其他形式限制轉移的房地產；　　(六)政府代管的房地產；　　(七)已出租的公有居住房屋；　　(八)縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權的國有土地使用權；　　(九)依法不得抵押的其他房地產。　　第六條 設定抵押權的房地產價值可以由抵押權人和抵押人協商確定，也可以由共同委托的依法設立的具有房地產評估資質的房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。　　第七條 抵押物所擔保的債權不得超出該房地產的價值。同一房地產的同一價值部分不得重復抵押。　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產抵押時，其所擔保的債權不得超出該房地產的評估現值減去依法核定的土地使用權出讓金數額后的數額。　　設定抵押權后，該房地產價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押。　　第八條 房屋及其占用范圍內的土地使用權應當同時抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應比例的土地使用權應當同時抵押。　　第九條 同一房地產設定兩次或者兩次以上抵押權的，抵押人應當將已設定的抵押情況書面告知抵押權人。　　第十條 以兩宗以上的房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產，但抵押當事人另有約定的除外。　　第十一條 以已出租的房屋設定抵押權的，抵押人應當書面告知承租人。　　第十二條 以共同共有的房地產抵押的，抵押人為全體共有人。　　以按份共有的房地產抵押的，抵押房地產以抵押人享有的份額為限。　　第十三條 房地產開發企業不得以已經預售的商品房設定抵押權。　　第十四條 買受人以預購商品房期權設定抵押，所擔保的債權僅限于購買商品房的貸款，同時商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預(銷)售許可證、商品房產權證明。　　第十五條 以建筑工程期權設定抵押的，必須符合國家有關建筑承包的規定，且已完成部分的建筑工程尚未預售。　　第十六條 以國有房地產設定抵押的，必須符合國有資產管理規定。　　以集體所有的房地產設定抵押的，須經職工代表大會討論通過。　　以三資企業、股份制企業的房地產設定抵押的，須經董事會或股東大會討論通過，但企業章程另有規定的除外。

第三章抵押合同

第十七條 房地產抵押的當事人應當簽訂書面抵押合同。　　第十八條 抵押合同包括以下內容：　　(一)抵押人和抵押權人的姓名(名稱)和住所；　　(二)被擔保的主債權種類、數額；　　(三)債務人履行債務的期限；　　(四)抵押房地產的座落、用途、結構、建筑面積、用地面積、四至范圍；　　(五)抵押土地使用權的性質、用途、面積；　　(六)抵押房地產約定、評估價值；　　(七)抵押房地產的占管人、占管方式和責任，意外毀損、滅失的風險責任；　　(八)抵押房地產的權屬證書的編號及保管；　　(九)抵押權人處分抵押房地產的方式；　　(十)違約責任；　　(十一)爭議解決方式；　　(十二)合同簽訂的時間、地點；　　(十三)雙方約定的其他事項。　　抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。　　第十九條 以預購商品房期權抵押的，須在抵押合同上注明生效的預購商品房合同編號。　　第二十條 以建筑工程期權抵押的，抵押合同除包括本辦法第十八條規定的內容外，還應當包括：　　(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》編號；　　(二)工程總承包合同、工程總造價；　　(三)已完成的工作量和工程量；　　(四)已投入在建工程的款項、數額；　　(五)施工進度及工程竣工日期。　　第二十一條 抵押人和抵押權人在訂立抵押合同時，不得約定在債務履行期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押房地產的所有權轉移為債權人所有。　　第二十二條 變更抵押合同的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押變更合同。解除抵押合同的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押解除合同。　　第二十三條 有下列情形之一的，抵押合同終止：　　(一)抵押所擔保的債務已經履行的；　　(二)抵押合同被解除；　　(三)債權人免除債務；　　(四)法律規定終止或者當事人依法約定終止的其他情形。

第四章抵押登記

第二十四條 抵押合同自抵押登記之日起生效。　　第二十五條 房地產抵押雙方應當在抵押合同簽訂之日起十五日內向下列機關辦理抵押登記手續：　　(一)以現房、房屋期權抵押的，向抵押房地產所在地的市、縣(市)、賈汪區房產管理部門申請辦理抵押登記；徐州市市區范圍內的房地產、房屋期權抵押登記，由市房產管理部門委托房屋產權監理機構辦理。　　(二)以尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權抵押的，向核發該土地使用證書的土地管理部門申請辦理抵押登記。　　(三)以房屋及其四至范圍外的土地使用權一并抵押的，應當分別向房產、土地管理部門申請辦理抵押登記；房屋無產權證明或者房屋不具有使用價值且抵押雙方當事人約定以土地使用權作為抵押的，向土地管理部門辦理抵押登記。　　第二十六條 申請抵押登記時，抵押當事人應當持主合同、抵押合同、身份證明等，填寫房地產抵押登記申請表，并親自到場具結，同時提交下列材料：　　(一)以現房抵押的，提交《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、估價報告書；　　(二)以預購商品房期權抵押的(含安居工程、經濟適用住房)，提交生效的《商品房銷售合同》、預付款票據；　　(三)以建筑工程期權抵押的，提交立項批文、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、施工合同、土地出讓合同、土地出讓金繳納票據、估價報告書；　　(四)以尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權抵押的，提交國有土地使用權證、土地使用權出讓合同。　　以尚未建有房屋及其他地上定著物的劃撥土地使用權抵押的，按照有關法律法規等規定辦理。　　第二十七條 以房屋期權設定抵押的，房屋在抵押期間竣工的，應當自抵押人領取房屋所有權證之日起十五日內重新辦理抵押登記。　　第二十八條 房地產抵押登記機構應當對申請人的申請及提交的材料依法審查：　　(一)對符合登記條件的，應當在受理抵押登記申請之日起七日內予以登記，并出具有關證明；　　(二)不符合登記條件的，應當書面答復申請人。　　第二十九條 抵押合同發生變更或者終止的，抵押當事人應當自變更或者終止之日起十五日內持身份證明、原抵押合同、抵押變更或者終止合同、抵押權利證明向原抵押登記機構辦理變更或者注銷抵押登記。抵押登記機構應當在七日內作出是否準予變更或者注銷的書面答復。　　第三十條 房地產抵押登記機構辦理抵押登記時，應當在抵押房地產的權屬證件上作設定抵押的記載，交由抵押人收持，所出具的抵押權利證明交由抵押權人收持。　　第三十一條 抵押登記、變更抵押登記、注銷抵押登記的有關材料可以查閱、抄錄或者復印。

第五章抵押房地產的占管

第三十二條 已設定抵押的房地產，由抵押人占管。抵押人在占管期間，應當保持抵押房地產的安全、完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定，監督檢查抵押物的占管情況。　　第三十三條 抵押人在房地產抵押期間，可以將抵押房地產出租，但應當向承租人說明抵押事實，并將出租情況書面告知抵押權人。　　第三十四條 抵押人在房地產抵押期間，可以將抵押房地產轉讓，但應當先征得抵押權人的書面同意，并將抵押的情況書面告知受讓人。　　轉讓抵押房地產的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押房地產。　　抵押房地產轉讓所得價款，應當提前償付抵押權人，超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。　　第三十五條 因國家建設需要將已設定抵押的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人，并采取必要的補救措施。　　第三十六條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理變更抵押登記。　　抵押權轉讓后，原抵押權人應當書面告知抵押人。　　第三十七條 抵押人占管的抵押房地產發生毀損、滅失的，抵押人應當采取措施防止損失的擴大，并及時將情況通知抵押權人。　　因抵押人的過錯使抵押房地產毀損或者滅失，導致不足以或者不能擔保其債務履行時，抵押人應當重新提供或者增加抵押物以彌補不足。

第六章抵押權的實現

第三十八條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押房地產：　　(一)債務履行期滿，抵押人未能履行債務，又未能與抵押權人達成延期履行協議的；　　(二)抵押人死亡或者被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒絕履行債務或者無繼承人、無受遺贈人代其履行債務的；　　(三)抵押人被宣告解散或者破產的；　　(四)抵押人違反本辦法有關規定，處分抵押房地產的；　　(五)抵押合同約定的其他情況。　　第三十九條 有本辦法第三十八條規定情況之一的，抵押當事人可以通過以下協商方式處分抵押房地產：　　(一)作價轉讓；　　(二)拍賣或者變賣；　　(三)抵押合同約定的其他處分方式。　　協商不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。　　第四十條 抵押權人處分抵押房地產時，應當先書面通知抵押人，抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或者承租人。　　第四十一條 以作價轉讓或者變賣方式處分抵押房地產的，下列公民、法人或者其他組織在同等條件下享有優先購買權：　　(一)按份共有的抵押房地產的其他共有人；　　(二)已出租的抵押房地產的承租人。　　以拍賣方式處分抵押房地產前，抵押權人應當書面通知前款所享有優先購買權的相關人。　　第四十二條 同一宗房地產設定兩個以上抵押權的，按照抵押登記的先后順序受償。　　第四十三條 抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止；　　(一)抵押權人自愿中止的；　　(二)抵押人愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；　　(三)因房地產抵押提起仲裁或者訴訟的；　　(四)被拍賣抵押房地產權屬有爭議的；　　(五)其他依法應當中止的情況。　　第四十四條 處分抵押房地產所得價款，依照下列順序分配：　　(一)補繳土地使用權出讓金；　　(二)支付處分抵押房地產的費用；　　(三)扣繳抵押房地產應當繳納的稅款；　　(四)償還抵押權人債權本息及支付違約金；　　(五)賠償因債務人違反主合同而對抵押權人造成的損失；　　(六)剩余金額交還抵押人。　　處分抵押房地產所得金額不足履行債務、違約金和損害賠償的，不足部分由債務人負責清償。

第七章法律責任

第四十五條 抵押合同生效后，抵押當事人應當履行合同，任何一方不履行或者不完全履行合同的，應當承擔違約責任，并賠償另一方由此遭受的損失。　　第四十六條 抵押人隱瞞抵押房地產被查封、扣押或者抵押、出租等情況，造成他人損失的，應當承擔賠償責任。　　第四十七條 抵押當事人提供虛假材料或者申報不實獲取抵押登記的，房地產抵押登記機構應當注銷其抵押登記。由此造成的損失，由責任方承擔。　　第四十八條 抵押當事人因房地產抵押發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，可以按照仲裁協議約定申請仲裁機構仲裁。　　第四十九條 抵押登記機構在規定的時間內不作答復或者不予登記、變更、注銷的，抵押當事人可以提起行政復議或者行政訴訟。　　第五十條 抵押登記機構工作人員無正當理由不辦理抵押登記或者逾期辦理抵押登記，或者濫用職權，或者利用職務上的便利索要他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第五十一條 下列用語在本辦法中的含義是：　　(一)房地產抵押，是指抵押人以其合法取得的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產處分所得的價款優先受償。　　(二)房屋期權，是指依建設工程總承包合同、建設工程施工總承包合同或者以商品房預售合同的約定將來某一時間獲得建成房屋的權利，包括房屋建筑工程期權和預購商品房期權。　　第五十二條 本辦法自發布之日起施行