天津市商品房管理條例

(2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過

根據2016年7月29日天津市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議《關于修改部分地方性法規(guī)的決定》修正)

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范本市商品房市場秩序，維護商品房交易當事人的合法權益，保證商品房的質量，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內新建商品房的建設、交付使用、銷售及相關管理活動。已經出售交付使用的商品房再上市的交易活動，不適用本條例。

第三條商品房建設應當規(guī)范設計，科學施工，嚴格驗收，保證質量。

商品房交易應當遵循自愿公平、等價有償、誠實信用的原則。

第四條 建設行政主管部門負責本市商品房建設和交付使用管理工作。

房地產行政主管部門負責本市商品房銷售管理工作。

其他有關行政主管部門按照各自職責，做好商品房的相關管理工作。

第二章 商品房建設和交付使用

第五條房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設商品房，應當依法取得開發(fā)資質，遵守法定開發(fā)建設程序，執(zhí)行工程建設標準，按期交付合格商品房。

第六條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設商品房，應當有不低于項目總投資額百分之三十的項目資本金。

房地產開發(fā)企業(yè)向市建設行政主管部門申報商品房建設投資計劃時，應當提供商品房項目資本金證明。商品房建設投資計劃經批準后，資本金應當用于本商品房項目的開發(fā)建設，不得挪作他用。

建設行政主管部門應當對商品房項目資本金的使用進行監(jiān)督管理。

第七條 商品房開發(fā)建設應當進行分階段驗收。商品房的地基、基礎、主體結構工程在各階段完工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當組織勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行階段驗收；未經階段驗收或者階段驗收不合格的，不得進入下一階段的施工和進行竣工驗收。

第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的商品房項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，對房地產開發(fā)企業(yè)承擔相應的質量責任。

第九條供水、供電、供氣、供熱、排水等施工單位，應當按照與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的配套工程建設合同組織施工，確保工程質量，按期交付驗收。

供水、供電、供氣、供熱、排水等專業(yè)經營服務單位，應當自房地產開發(fā)企業(yè)提出配套工程竣工驗收申請之日起七個工作日內驗收完畢；驗收合格的，應當在三個工作日內，向房地產開發(fā)企業(yè)出具配套證明。

第十條房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。

第十一條申請領取住宅商品房準許交付使用證，應當提供下列材料：

(一)竣工驗收報告；

(二)建設工程規(guī)劃驗收合格證；

(三)供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；

(四)非經營性公建配套證明。

建設行政主管部門應當自接到申請之日起七個工作日內，完成審核工作；符合條件的，核發(fā)住宅商品房準許交付使用證。

住宅商品房準許交付使用證按幢發(fā)放。

第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證，提供商品房質量保證書和商品房使用說明書。

商品房質量保證書應當列明保修范圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容。

商品房使用說明書應當說明商品房的承重結構、管線部位、不得拆改部位、承重荷載和其他使用注意事項。

第十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

商品房保 修期應當自房地產開發(fā)企業(yè)將商品房交付購房人之日起計算。

第十四條房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房竣工驗收合格之日起三十日內，按照國家和本市規(guī)定，申請辦理商品房所有權初始登記。

商品房所有權初始登記后，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用十日內，書面通知購房人辦理商品房所有權轉移登記手續(xù)和土地使用權登記。

購房人在接到房地產開發(fā)企業(yè)書面通知之日起三十日內到房地產行政主管部門辦理商品房所有權轉移登記；房地產開發(fā)企業(yè)應當給予協(xié)助。房地產行政主管部門應當自受理之日起三十日內核發(fā)房屋所有權證。

第三章 商品房銷售和合同

第十五條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。

本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已經完成所有權初始登記和取得準許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

本條例所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

第十六條 商品房銷售實行許可證制度。

房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房前，應當向房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的，不得以任何形式銷售商品房。

商品房銷售許可證按幢發(fā)放。商品房銷售完畢的，房地產行政主管部門應當注銷商品房銷售許可證。

第十七條房地產開發(fā)企業(yè)申請領取商品房銷售許可證，應當具備下列條件：

(一)法人資格和相應的房地產開發(fā)資質等級；

(二)取得合法的國有土地使用權；

(三)經批準的商品房建設投資計劃或者企業(yè)固定資產投資項目備案通知書、建設工程規(guī)劃和施工許可；

(四)有已經備案的物業(yè)管理方案或者簽訂的前期物業(yè)管理合同；

(五)商品房項目開發(fā)建設達到市人民政府規(guī)定的工程形象部位；

(六)施工進度和竣工交付日期；

(七)商品房銷售方案。

經審查符合上述條件的，房地產行政主管部門應當自收到申請之日起十個工作日內核發(fā)商品房銷售許可證。

第十八條房地產開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后，可以自行銷售商品房，也可以委托已經備案的房地產經紀機構代理銷售商品房。

已經取得銷售許可證的預售商品房整體轉讓的，雙方應當向房地產行政主管部門辦理商品房銷售許可證變更登記手續(xù)，并且通知購房人。轉讓人對購房人的權利和義務由受讓人承擔。

第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)委托已經備案的房地產經紀機構銷售商品房的，應當簽訂委托合同，并出具委托書。委托書應當明確商品房的名稱、坐落地點、范圍和委托權限、委托期限等內容。

第二十條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應當遵守下列規(guī)定：

(一)向購房人出示商品房銷售許可證；

(二)不得在商品房買賣合同約定的價格之外，另行收取其他費用；

(三)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人；

(四)出售已經設定抵押的商品房，應當書面征得抵押權人同意，并書面告知購房人。

第二十一條房地產經紀機構代理銷售商品房時，除應當遵守本條例第二十條的規(guī)定外，還應當向購房人明示營業(yè)執(zhí)照、房地產經紀機構備案證明和房地產開發(fā)企業(yè)出具的委托書。不得代理銷售無商品房銷售許可證的商品房。

第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售或者委托房地產經紀機構代理銷售商品房的，應當與購房人訂立書面形式的商品房買賣合同。合同雙方可以采用房地產行政主管部門和市工商行政管理部門制發(fā)的商品房買賣合同示范文本。

房地產開發(fā)企業(yè)與購房人應當自商品房買賣合同簽訂之日起三十日內，到房地產行政主管部門辦理商品房買賣合同備案；其中預售商品房買賣合同，還應當按照規(guī)定到有關行政主管部門備案。

第二十三條商品房買賣合同應當主要載明下列事項：

(一)房地產開發(fā)企業(yè)、購房人、委托代理人的名稱；

(二)商品房項目的名稱、地點、樓號、房號；

(三)標有國際通用坐標的房屋平面圖；

(四)商品房的建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積和分攤的共有建筑面積；

(五)商品房的共用設施和設備；

(六)商品房的質量標準、裝飾裝修標準和室內設備；

(七)商品房的交付使用條件和日期；

(八)商品房的計價方式和總價款；

(九)付款方式和時間；

(十)商品房面積誤差處理方式；

(十一)房屋設計、環(huán)境布局和設計、環(huán)境變更約定；

(十二)爭議處理方式；

(十三)違約責任；

(十四)雙方約定的其他事項。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時向購房人提供的售樓說明書，經雙方約定，可以作為商品房買賣合同的內容。

售樓說明書應當包括位置圖示、布局圖、平面圖、裝修、公用設施、交付使用日期、物業(yè)管理方案等內容。

第二十五條商品房銷售可以按套(單元)計價、也可以按建筑面積或者套內建筑面積計價。預售商品房不適用按套(單元)計價方式。

商品房買賣合同載明的商品房建筑面積與房地產行政主管部門核發(fā)的房屋所有權證書載明的建筑面積不符時，以房屋所有權證書載明的建筑面積為準。

第二十六條 按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在商品房買賣合同中直接約定總價款。

第二十七條當事人在商品房買賣合同中，對面積誤差處理方式未作約定的，按照以下規(guī)定處理：

(一)面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)的，據實結算房價款；

(二)面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房人有權退房。購房人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在購房人提出退房之日起三十日內，將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。購房人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由購房人補足，超出百分之三部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸購房人；產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還購房人，絕對值超出百分之三部分的房價款，由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

第二十八條 購房人與房地產開發(fā)企業(yè)為訂立商品房買賣合同約定訂立日期，購房人交付定金的，房地產開發(fā)企業(yè)不按期訂立合同的，應當向購房人雙倍返還定金；購房人不按期訂立合同的，購房人交付的定金不予退還。在約定訂立合同的日期內，雙方就合同條款不能達成一致時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向購房人返還定金。

第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)改變商品房買賣合同中約定的房屋設計和環(huán)境布局，應當在變更前征得購房人的書面同意。房地產開發(fā)企業(yè)未征得購房人書面同意而變更的，購房人有權解除合同，房地產開發(fā)企業(yè)應當退還購房人已付商品房房價款和利息，并按照合同的約定承擔違約責任。

第四章 商品房廣告

第三十條發(fā)布商品房銷售廣告，應當明示房地產開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落地點、商品房銷售許可證的證號。委托代理銷售商品房的，應當明示代理銷售機構。

第三十一條 商品房銷售廣告中關于商品房的名稱、坐落地點、結構、房型、朝向、面積、裝修、設備、質量、供熱、供氣、供水、供電、排水、配套設施以及環(huán)境等內容的表示、圖示，應當真實、準確、清楚。

對商品房銷售廣告中明示的事項，購房人有權要求在商品房買賣合同中作出約定。

第三十二條 廣告經營者、廣告發(fā)布者應當依法查驗有關證明文件，核實商品房銷售廣告的內容。對內容不真實或者沒有商品房銷售許可證的商品房銷售廣告，廣告經營者不得提供設計、制作、代理服務，廣告發(fā)布者不得發(fā)布。

第五章 爭議解決

第三十三條購房人和房地產開發(fā)企業(yè)對商品房結構安全質量有爭議的，一方可以委托有資質的工程質量檢測鑒定機構進行鑒定。經鑒定，商品房有安全使用質量問題的，鑒定費用由房地產開發(fā)企業(yè)承擔；沒有安全使用質量問題的，鑒定費用由購房人承擔。

在合理使用年限內，商品房地基基礎和主體結構不能安全使用的，購房人有權退房，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十四條 在保修期限內，商品房存在不影響安全使用的質量缺陷的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在五日內予以勘察、維修；給購房人造成損失的，應當承擔賠償責任。賠償范圍包括因維修造成損壞的修復費用、誤工損失和其他直接經濟損失。

第三十五條 購房人和房地產開發(fā)企業(yè)因商品房發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商解決不成，購房人提出要求的，由以下有關行政主管部門處理：

(一)因商品房設計、質量和配套等問題發(fā)生的爭議，由建設行政主管部門負責處理；

(二)因商品房銷售、面積、房屋所有權證書和物業(yè)管理等問題發(fā)生的爭議，由房地產行政主管部門負責處理；

(三)因商品房價格和收費問題發(fā)生的爭議，由價格主管部門負責處理；

(四)因商品房規(guī)劃問題發(fā)生的爭議，由規(guī)劃行政主管部門負責處理；

(五)因商品房廣告問題發(fā)生的爭議，由工商行政管理部門負責處理。

房地產開發(fā)企業(yè)應當接受前款規(guī)定的行政主管部門就商品房爭議問題進行的詢問和調查，不得拒絕和阻撓。

上述行政主管部門應當自受理商品房爭議之日起三十日內作出處理。其中受理的商品房爭議涉及應當由其他相關行政主管部門處理的，受理的行政主管部門應當自受理之日起十日內，移送相關行政主管部門處理。

第三十六條 因商品房質量問題或者商品房買賣合同中約定的事項，或者房地產開發(fā)企業(yè)承諾的事項，購房人與房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生爭議的，可以依照法律規(guī)定和商品房買賣合同的約定，直接向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第六章 法律責任

第三十七條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設行政主管部門責令改正，并可處以十萬元以下罰款：

(一)違反本條例第七條規(guī)定，未經階段驗收或者階段驗收不合格而進入下一工序施工的；

(二)違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準許使用證而將住宅商品房交付使用的；

(三)違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未向購房人提供商品房質量保證書和商品房使用說明書的；

(四)違反本條例第三十四條規(guī)定，發(fā)現(xiàn)商品房質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)未按期勘察、維修的。

第三十八條違反本條例，有下列行為之一的，由房地產行政主管部門給予行政處罰：

(一)房地產開發(fā)企業(yè)違反本條例第十四條第一款規(guī)定，未按期申請辦理房屋所有權初始登記的，責令限期辦理，并可處以五萬元以上二十萬元以下罰款；

(二)房地產開發(fā)企業(yè)違反本條例第十六條和第十八條規(guī)定，未取得商品房銷售許可證擅自銷售商品房或者委托代理銷售商品房的，責令停止銷售活動，并按照每套房屋三萬元以上五萬元以下的標準處以罰款；

(三)房地產經紀機構違反本條例第十八條規(guī)定，未備案擅自從事商品房代理銷售活動的，責令停止房地產中介服務業(yè)務，并處以一萬元以上五萬元以下罰款；

(四)房地產經紀機構違反本條例第二十一條規(guī)定，代理銷售無商品房銷售許可證的商品房的，責令停止代理銷售活動，并處以一萬元以上五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，記入信用檔案，取消網上簽約資格；

(五)房地產開發(fā)企業(yè)違反本條例第二十二條第二款規(guī)定，未辦理商品房買賣合同備案的，責令改正；拒不改正的，處以一萬元以下罰款。

第三十九條房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構違反本條例第二十條規(guī)定，將未解除商品房買賣合同的商品房銷售給他人的，房地產行政主管部門責令退還購房款，并處以商品房售價三倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條違反本條例第三十條、第三十一條、第三十二條規(guī)定的，工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規(guī)定予以處罰。

第四十一條 供水、供電、供熱、供氣、排水等專業(yè)經營服務單位違反本條例第九條第二款規(guī)定，未按期向房地產開發(fā)企業(yè)出具配套證明的，建設行政主管部門責令改正，并可處以五萬元以上十萬元以下罰款；給房地產開發(fā)企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。

第四十二條違反本條例第十一條第二款、第十七條第二款規(guī)定，對符合規(guī)定的商品房準許交付使用、銷售許可或者所有權初始登記的申請，未按期核發(fā)、拒不核發(fā)許可證或者進行登記的，對直接責任人員由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分。

第四十三條 有關行政主管部門的工作人員在商品房建設、銷售和交付使用管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第四十四條 本條例自2002年12月1日起施行。